(2020年10月27日茂名市第十二届人民代表大会常务委员会第三十八次会议通过 2020年11月27日广东省第十三届人民代表大会常务委员会第二十六次会议批准)

目 录

第一章 总 则

第二章 村庄规划

第三章 村庄建设管理

第四章 宅基地和住宅建设管理

第五章 法律责任

第六章 附 则

第一章 总 则

第一条 为了加强村庄规划建设管理,改善农村人居环境,建设美丽乡村,促进乡村振兴,根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《广东省城乡规划条例》等法律法规,结合本市实际,制定本条例。

第二条 本条例适用于本市行政区域内城镇开发边界外的村庄的规划和建设管理活动。

法律法规对村庄规划和建设管理另有规定的,从其规定。

第三条 村庄规划建设管理,应当按照乡村振兴战略的部署,坚持规划先行合理布局,因地制宜集约发展的原则。

第四条 市人民政府负责统筹协调村庄规划建设管理工作,对下级人民政府本级人民政府有关主管部门的村庄规划建设管理工作进行监督检查。

县级市人民政府负责管辖范围内村庄规划建设管理工作,将村庄规划编制和管理经费纳入本级预算,制定村庄规划导则村庄设计导则建筑风貌管控和建设指引,积极搭建村庄规划建设公共服务平台和产学研合作平台,引导和支持城乡规划师建筑师工程师志愿者下乡服务,提高村庄规划建设水平。

茂南区电白区人民政府,经济功能区管理委员会按照职责负责管辖范围内的村庄规划建设管理工作。

第五条 自然资源主管部门按照职责负责本行政区域内村庄规划农用地转用不动产登记等管理工作。

农业农村主管部门负责本行政区域内农村宅基地改革和管理工作。

住房和城乡建设主管部门负责本行政区域内村庄房屋建设安全乡村建筑工匠管理等工作。

发展和改革财政生态环境人力资源和社会保障等主管部门,应当按照各自职责做好村庄规划和建设管理的相关工作。

第六条 镇人民政府负责本行政区域内村庄规划建设管理工作,履行以下职责:

(一)村庄规划的组织编制实施修改和管理;

(二)村庄建设巡查等日常监督管理;

(三)村庄资源和环境保护民俗文化保护公共服务设施和基础设施保护;

(四)建立村庄规划村庄建设档案;

(五)开展法律法规规定的村庄规划建设管理的其他工作。

镇人民政府可以通过招聘工程技术人员协管员或者购买公共服务等方式,做好村庄规划建设管理工作。

有宅基地管理任务的街道办事处,参照镇人民政府职责执行。

第七条 市人民政府可以依照省人民政府的决定,在实行综合行政执法的领域,将本条例规定的由县级行政执法部门行使的行政处罚权以及与之相关的行政检查权行政强制措施权,确定由符合条件的镇人民政府(街道办事处)行使。

第八条 村民委员会协助做好村庄规划建设管理工作,组织和引导村民就村庄整体格局建筑风貌建筑层数层高邻里影响等村庄规划建设的具体事务制定村规民约。

村民委员会应当协助镇人民政府和相关主管部门开展村庄建设巡查。

鼓励建立村级规划建设管理员制度,负责法律法规政策宣传和农村住房设计通用图集推广应用,协同村民委员会做好相关工作。

第九条 市区(县级市)人民政府应当将村庄规划建设管理纳入乡村振兴工作考核。

第十条 各级人民政府以及自然资源住房和城乡建设农业农村等主管部门应当运用多种方式入村宣传村庄规划建设政策法规,加强村庄规划建设管理的教育引导。

第二章 村庄规划

第十一条 村庄规划是法定规划,是国土空间规划体系中乡村地区的详细规划,是开展村域国土空间开发保护活动实施国土空间用途管制核发乡村建设项目规划许可进行各项建设等的法定依据。

第十二条 各级人民政府应当依据上层次国土空间规划,综合考虑村庄建设用地实际,合理确定村庄建设用地规模,保障村庄基础设施公共设施的建设和产业发展需要。

第十三条 编制村庄规划,应当以国土空间规划为依据,从村庄实际出发,与水利林业等专项规划相衔接,统筹村庄发展目标生态保护修复耕地和永久基本农田保护历史文化传承与保护基础设施和基本公共服务设施布局产业发展空间住房布局村庄安全和防灾减灾,明确规划近期实施项目。

第十四条 村庄规划应当包括:

村庄发展目标;

建设空间生态空间农业空间及其控制线;

(三)建设用地范围,包括产业居民点基础设施和公共服务设施村庄发展备用地的布局及其用地规模;

(四)住宅建设的高程高度风貌以及邻里通风采光和通行等规划管控要求;

(五)公共交通供水排水电力电信供气公共停车环境卫生污水处理畜禽养殖教育旅游文体活动卫生健康养老等农村生产生活公共服务和基础设施的建设要求;

(六)历史文化遗产保护防灾减灾等具体安排;

(七)近期建设计划;

(八)其他应当纳入规划的内容。

第十五条 村庄规划由镇人民政府组织编制,经村民会议或者村民代表会议依据《中华人民共和国村民委员会组织法》规定的程序讨论同意后,报请上一级人民政府审批。

村庄规划应当由具备相应资质等级的单位承担具体编制工作。

第十六条 村庄规划编制过程中应当采取座谈会听证会论证会等形式征求专家和村民的意见,并依法将村庄规划草案予以公告。公告的时间不得少于三十日。

镇人民政府应当充分考虑专家和村民意见,并在报送审批的材料中附具意见采纳情况及理由。

第十七条 镇人民政府应当于村庄规划被批准之日起十个工作日内将其在村庄公共场所公告,并在政府网站长期公布。

村庄规划的成果文件应当在村庄公共场所公布,由村民委员会保存并供村民查阅咨询。

第十八条 经批准的村庄规划,应当严格执行。根据社会经济发展确需修改的,由镇人民政府向原审批机关提出申请,获得批准后,依照原规划编制和审批的程序执行。

经村民会议或者村民代表会议法定到会人员的过半数同意修改村庄规划的,村民委员会应当向镇人民政府提出,由镇人民政府按照本条第一款的规定处理。

第十九条 镇人民政府可以根据地域特色,以若干行政村为单元开展连片规划编制工作。

第二十条 对具备集体搬迁条件实行易地搬迁的村庄,镇人民政府应当尊重村民意愿并经村民会议同意,统一规划并开展新村庄建设。

第二十一条 镇人民政府应当建立村庄规划建设管理协调机制,定期召开有关机构负责人专家公众参加的协调会议,统筹协调村庄规划编制和调整村庄规划实施农房管控以及村庄风貌提升等事项,研究宜居美丽乡村建设工作。

第二十二条 市区(县级市)人民政府及其自然资源主管部门应当加强对村庄规划编制审批实施修改的监督检查。

市区(县级市)人民政府应当每年向本级人民代表大会常务委员会报告上一年度村庄规划的实施情况,并接受监督。

镇人民政府应当定期向镇人民代表大会报告村庄规划的实施情况,并接受监督。

第二十三条 市人民政府应当建立村庄规划督察员制度,对村庄规划的编制审批实施和修改情况进行督察。

第三章 村庄建设管理

第二十四条 村庄建设应当符合村庄规划,合理安排各项建设用地。禁止占用永久基本农田。严格限制农用地转为建设用地,控制建设用地总量,对耕地实行特殊保护。禁止在地质灾害危险区域建设,严格控制削坡建房。

镇人民政府应当结合村庄建设现状,制定村庄建设年度实施方案,发挥村民自治组织的作用,引导村民有计划分步骤地组织实施村庄规划。

第二十五条 各地应当加强对村庄建设的规划管理,结合当地实际,分类提升村庄风貌。

鼓励有条件的村庄对建筑风貌和外立面的建筑风格实施统一改造。

第二十六条 对能够反映历史风貌和地方特色具有一定保护价值的建筑物,应当加强保护和合理利用。周边新建建筑应当与原有建筑风格相协调。

第二十七条 市区(县级市)人民政府住房和城乡建设主管部门应当免费向镇人民政府提供具有地方特色和乡村特色的住宅设计图件施工合同示范文本,供村民参考使用。

市区(县级市)人民政府住房和城乡建设主管部门应当加强对乡村建筑工匠的管理,会同人力资源和社会保障主管部门加强乡村建筑工匠的职业技能培训,提高乡村建筑工匠技术水平。

鼓励和引导乡村建筑工匠设立建筑工程企业,进行企业化经营管理。

第二十八条 因建设项目施工地质勘查等需要,临时使用农民集体所有土地在村庄内搭建建筑物构筑物的,应当依法报请县级以上自然资源主管部门批准,与土地所属的农村集体经济组织或者村民委员会签订临时使用土地合同。合同应当载明临时用地的地点四至范围面积与土地现状地类,土地用途和使用期限,土地复垦整治的措施,土地补偿费青苗和地上附着物的补偿标准金额支付方式与期限以及违约责任等内容。临时使用土地的单位或者个人应当按照临时使用土地合同约定的用途使用土地,不得修建永久性建筑物构筑物。

临时使用土地期限一般不超过二年,建设周期较长的交通水利能源等基础设施使用的临时用地,经批准可以延期一次,期限不超过二年,但是法律法规另有规定的除外。

临时使用土地期限届满,临时使用土地的单位或者个人应当自行拆除临时建筑物构筑物,并负责恢复土地的原使用状况。

第二十九条 在村庄规划确定的建设用地范围内使用集体所有土地进行乡镇企业乡村公共设施公益事业建设的,建设单位或者个人应当向镇人民政府提出申请,由镇人民政府报市县级市人民政府自然资源主管部门核发乡村建设规划许可证。

确需占用农用地进行村庄建设的,依照《中华人民共和国土地管理法》有关规定办理农用地转用审批手续后,申请办理乡村建设规划许可证。

依法应当申请取得用地审批手续和施工许可手续的,建设单位或者个人应当在取得乡村建设规划许可证后一年内办理。

第三十条 建设单位或者个人应当按照乡村建设规划许可证的规定进行建设;确需变更的,应当依法办理变更手续。

第三十一条 乡镇企业乡村公共设施公益事业建设工程开工前,建设单位或者个人应当向自然资源主管部门申请验线。自然资源主管部门应当自受理申请之日起十个工作日内进行验线。未经验线,建设工程不得开工。

乡村建设项目竣工后,建设单位或者个人应当就建设工程是否符合乡村建设规划许可的内容,向自然资源主管部门申请核实。

第三十二条 镇人民政府应当收集村庄建设信息,根据村庄实际实行分类管理,预防和减少村庄规划建设违法行为;村民委员会予以协助。

第三十三条 区(县级市)人民政府住房和城乡建设生态环境主管部门应当规划建设农村垃圾污水和粪便处理设施,推广生活污水处理技术和无害化卫生厕所技术,实现垃圾减量化无害化处理和污水粪便资源化利用。

第三十四条 村庄建设禁止下列行为:

(一)未取得乡村建设规划许可证,擅自建设房屋或者其他建(构)筑物;

(二)擅自改变乡村建设规划许可证许可的用地面积位置规模等进行建设;

(三)违法占用土地进行建设;

(四)应当取得施工许可证的建设工程,在未取得施工许可前擅自开工建设的;

(五)其他法律法规禁止的行为。

第四章 宅基地和住宅建设管理

第三十五条 村民一户只能拥有一处宅基地。

人均土地少不能保障一户拥有一处宅基地的地区,区(县级市)人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上,可以采取相对集中统建多户联建等措施,推广农民公寓式住宅,保障农村村民户有所居。

第三十六条 每户宅基地的面积执行省规定的标准。

宅基地所属区域的地形类型,由区(县级市)自然资源主管部门结合国土调查情况具体确定。

第三十七条 属于农村集体经济组织成员的村民具有下列情形之一的,可以申请使用宅基地:

(一)已依法登记结婚或者本户中有两名以上已达法定婚龄的未婚子女需要分户,原有宅基地不能安置的;

(二)因自然灾害村庄公益事业建设等原因导致宅基地不能使用,需要另行安置的;

(三)因实施村庄规划或者旧村改造,需要调整搬迁的;

(四)现有宅基地面积低于省规定标准,居住确有困难,需要新建住房或者扩大宅基地面积的;

(五)法律法规规定的其它情形。

第三十八条 村民申请新宅基地,有下列情形之一的,不予批准:

(一)不符合村庄规划的;

(二)原有宅基地上住房已出卖出租或者赠与他人的;

(三)原有宅基地被依法征收,已选择提供安置房或者货币补偿的;

(四)原有宅基地使用面积低于省规定标准,居住确有困难,另行申请宅基地,但拒绝与本集体经济组织或者村民委员会签订退出原有宅基地协议的;

(五)已拥有一处宅基地且面积不低于省规定标准的;

(六)所申请的地块存在权属争议的;

(七)法律法规规定的其他情形。

第三十九条 村民申请建设住宅的,按照以下程序办理:

(一)村民向所在村民小组提出宅基地和建房书面申请。村民小组收到申请后,提交村民小组会议讨论,经讨论同意后将具体情况在本小组范围内公示,公示时间不得少于五天;

(二)公示期满无异议或者异议不成立的,将申请材料提交村集体经济组织或村民委员会审查;

(三)村集体经济组织或村民委员会审查同意后,向镇人民政府提交申请;

(四)镇人民政府接受申请后,应当及时组织审查和现场选址勘查,符合批准条件的,在接受申请后二十个工作日内依法核发农村宅基地批准书和乡村建设规划许可证,并予以公布;不符合批准条件的,退回申请材料,并书面告知不予批准的理由。

涉及占用农用地的依照《中华人民共和国土地管理法》第四十四条的规定办理审批手续。

第四十条 镇人民政府应当公开宅基地和建房审批权限和办理流程,实行宅基地用地和建房审批手续集中办理。

涉及自然资源农业农村等主管部门办理的事项,相关部门应当限时办结。

第四十一条 村民申请建设住宅的,应当与农村集体经济组织或者村民委员会签订退出原有宅基地或者多余宅基地的协议。村民住宅易地新建的,应当按协议在建成新住宅后六个月内拆除原有建筑物并退出原宅基地。

允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地。

第四十二条 市区(县级市)人民政府应当依法推进村庄闲置宅基地的整治,引导村民适度集中建房。

各地应当积极探索通过有偿使用等方式,鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地。

第四十三条 区(县级市)年度新增用地指标和复垦退出整治腾退的建设用地指标应当保障村民住宅建设用地。

第四十四条 村民建设住宅,应当严格按照乡村建设规划许可证规定的宅基地面积规划层数高度等进行施工。

鼓励村民建设住宅时结合当地特点,采用优秀传统建筑工艺,注重建筑风貌,提高质量标准,使用绿色节能新技术新材料新结构。

第四十五条 村民建设住宅的,镇人民政府应当引导村民选择具有相应资质的施工企业承接工程或者委托乡村建筑工匠施工,并签订施工合同,明确质量安全责任质量保证期限和双方权利义务。

建设二层以上住房的,应当由取得相应的设计资质证书的单位进行设计,或者选用通用设计标准设计。建筑施工时应当架设脚手架并挂设安全网。

镇人民政府应当加强村民建房的质量安全监督管理,落实安全管理责任,制定安全管理措施,确保村民自建房施工安全质量合格。

第四十六条 镇人民政府应当根据村庄规划,对村民住宅建筑面积建筑退线等作出基本管控要求。

(一)建筑面积:控制在500平方米以内,确需超过500平方米的,应当依法办理施工许可证。

(二)建筑退线:在村庄内部道路两侧建设住宅,应当与道路保持距离;不得临近道路建设围墙挡坎等影响视线减损有效路面的设施。

(三)山墙间距:新村建设或者在村庄发展备用地建设的,相邻建筑间距应当预留1米以上;拆旧建新的,相邻建筑间距由镇人民政府根据实际情况确定。

(四)建筑风貌:村民住宅建筑应当和村庄风貌相协调。

第四十七条 市区(县级市)自然资源农业农村主管部门或者受委托的镇人民政府应当在村民建设住宅开工前进行地类检测定界和验线,在竣工后进行规划核实,并加强建造过程中的监督检查。

第四十八条 有关村民住宅建设管理的具体事项,本章没有特别规定的,适用第三章有关村庄建设管理的一般规定。

第五章 法律责任

第四十九条 镇人民政府或者市区(县级市)人民政府自然资源农业农村主管部门有下列行为之一的,由区(县级市)人民政府上级人民政府自然资源农业农村主管部门责令限期改正通报批评;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任:

(一)应当编制村庄规划而未编制的;

(二)未按照法定程序编制审批修改村庄规划的;

(三)村庄规划批准后未依法公布或者组织实施的;

(四)超越职权或者对不符合法定条件的申请人核发乡村建设规划许可证的或者批准用地申请的;

(五)对符合法定申请条件,未在法定期限内核发农村宅基地批准书乡村建设规划许可证的;

(六)发现未依法取得乡村建设规划许可证或者违反乡村建设规划许可证的规定在村庄规划区内进行建设,以及未依法取得用地审批或者未按照用地审批的规定进行建设的行为,不予查处或者接到举报后不依法处理的;

(七)其他玩忽职守滥用职权徇私舞弊行为的。

第五十条 违反本条例第二十八条规定,临时建筑物构筑物逾期不拆除的,由自然资源主管部门责令限期拆除,并可以处建(构)筑物造价一倍以下罚款。

第五十一条 违反本条例第三十一条规定,建设工程未经验线,或者验线不合格擅自开工的,由自然资源主管部门责令停止建设,限期改正。逾期不改正的,对建设单位处一万元罚款,对个人处二千元罚款。

第五十二条 违反本条例第三十四条第一项第二项规定,未取得乡村建设规划许可证,或者未按照乡村建设规划许可证进行建设的,由镇人民政府责令停止建设,限期改正;逾期不改正的,依法拆除。

违反本条例第三十四条第三项规定,违法占用土地进行建设的,依照《中华人民共和国土地管理法》的规定处理。

违反本条例第三十四条第四项规定,未取得施工许可前擅自开工建设的,依照《中华人民共和国家建筑法》的规定处理。

第五十三条 违反本条例第四十一条规定,不按约定自行拆除原有建筑的,按照非法占用土地处理,由农业农村主管部门责令限期改正;逾期不改正的,依法拆除。

第五十四条 违反本条例第四十五条第二款规定,建筑施工方不按规定架设脚手架和挂设安全网的,由住房和城乡建设主管部门责令停止建设,限期改正,可以处二千元以上二万元以下罚款。

第六章 附 则

第五十五条 在国土空间规划生效前,经依法批准的土地利用总体规划和城乡规划继续执行。

第五十六条 本条例自2021年3月1日起施行。