《湘潭市城区住宅专项维修资金管理办法》已经2013年5月19日市人民政府第5次常务会议通过,现予发布,自2013年7月1日起施行。

市 长

2013年5月21日

湘潭市城区住宅专项维修资金管理办法

第一章 总 则

第一条 为进一步加强住宅专项维修资金管理,保障住宅共用部位共用设施设备的正常使用,维护住宅专项维修资金所有权人合法权益,根据《中华人民共和国物权法》《物业管理条例》(国务院令第504号,2007年)《住宅专项维修资金管理办法》(建设部财政部令第165号,2007年)等法律法规规章的规定,结合实际,制定本办法。

第二条 市城区范围内商品住宅售后公有住房住宅专项维修资金的交存使用管理和监督,适用本办法。

第三条 本办法所称住宅专项维修资金,是指专项用于住宅共用部位共用设施设备保修期满后的维修更新和改造的资金。

本办法所称住宅共用部位,是根据法律法规和房屋买卖合同,由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位,一般包括房屋的基础承重墙体柱梁楼板屋顶和户外的墙面门厅楼梯间走廊通道等。

本办法所称共用设施设备,是根据法律法规和房屋买卖合同,由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备,一般包括围墙电梯单元门监控设备照明消防设施绿地道路路灯沟渠池井非经营性车场车库公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

第四条 住宅专项维修资金管理实行专户存储专款专用所有权人决策政府监督的原则。

第五条 市房产管理局会同市财政局负责市城区住宅专项维修资金的指导和监督工作。

市物业专项维修资金管理中心具体负责市城区住宅专项维修资金的交存使用等日常管理工作。

第二章 交 存

第六条 下列物业的业主应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金:

(一)住宅(含商品住房经济适用住房安置房等),但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位共用设施设备的除外;

(二)住宅小区内的非住宅(含商业用房独立产权会所写字楼储物间车库车位等);

(三)住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。

前款所列物业属于公有住房的,售房单位应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金。

第七条 业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有,从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有。

第八条 业主应当按照《湘潭市人民政府办公室关于明确全市首期住宅专项维修资金交存比例和标准的通知》(潭政办发[2012]63号)规定的比例和标准交存住宅专项维修资金。

第九条 开发建设单位出售物业时,应在售楼处公示交存住宅专项维修资金的时间地点标准范围,并在房屋买卖合同中进行约定。

第十条 业主应当在办理房屋入住手续前,商品房销售合同网上登记备案时,将首期住宅专项维修资金存入维修资金专用账户。

开发建设单位物业服务企业不得擅自代收住宅专项维修资金。

未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的,开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购房人。

第十一条 开发建设单位在办理房屋初始登记时,应将拟出售但尚未售出和自留房屋的首期住宅专项维修资金全额交存到住宅专项维修资金专用账户,房屋出售后应办理住宅专项维修资金交存更名手续。

公有住房售房单位应当在办理房屋登记手续时,将住宅专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专用账户。

第十二条 业主大会成立前,住宅专项维修资金代管由市物业专项维修资金管理中心具体负责。

业主大会成立后,物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意将住宅专项维修资金移交业主大会管理的,按照《住宅专项维修资金管理办法》(建设部财政部令第165号,2007年)的规定进行移交。

第十三条 市物业专项维修资金管理中心代管的住宅专项维修资金,按照安全公平便民的要求,委托商业银行(以下简称受托银行)办理住宅专项维修资金存储业务。

第十四条 业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的,应当及时续交。业主续交后的分户账面余额原则上不低于首期交存的数额。

成立业主大会的,续交方案由业主大会决定;未成立业主大会的,续交方案由市房产管理局会同市财政局制定。

第十五条 本办法实施前,物业已经出售但未交存住宅专项维修资金的,应当补交。

已代收住宅专项维修资金但尚未交存至住宅专项维修资金专用账户的,代收单位应在本办法实施之日起30日内全额交存。

第十六条 利用住宅共用部位共用设施设备进行经营所得的净收益属于全体业主共有,经业主大会决定后可用于补充住宅专项维修资金。

第三章 使 用

第十七条 住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位共用设施设备保修期满后的维修更新和改造,不得挪作他用。

住宅专项维修资金的存储利息和利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益等,除管理所需费用外,应当全部转入住宅专项维修资金滚存使用。

第十八条 住宅专项维修资金的使用应在确保资金安全的前提下,遵循方便快捷公开透明受益人和负担人相一致的原则。

第十九条 住宅共用部位共用设施设备的维修更新和改造费用,按下列规定分摊:

(一)商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位共用设施设备的维修更新和改造费用,由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

(二)售后公有住房之间共用部位共用设施设备的维修更新和改造费用,由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊;其中,应由业主承担的,再由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

(三)售后公有住房与商品住宅或者非住宅之间共用部位共用设施设备的维修更新和改造费用,先按照建筑面积比例分摊到各相关物业。其中,售后公有住房应分摊的费用,再由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊。

第二十条 住宅共用部位共用设施设备的维修更新和改造,涉及尚未出售的商品住宅非住宅或者公有住房,并且未按规定交存住宅专项维修资金的,开发建设单位或者公有住房单位应当按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面积,分摊维修更新和改造费用。

第二十一条 住宅专项维修资金划转业主大会管理前,需要申请使用的,由物业服务企业根据维修更新和改造项目提出使用建议;没有物业服务企业的,由相关业主提出使用建议。使用建议包括:维修更新和改造内容工程预算涉及业主和组织方式等。

使用建议经住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意,物业服务企业或者相关业主持有关资料,向市物业专项维修资金管理中心提出申请。

第二十二条 住宅专项维修资金划转业主大会管理前,审核拨付住宅专项维修资金,按以下规定办理:

(一)申请资料齐全的,市物业专项维修资金管理中心应在3个工作日内对使用项目进行现场查勘,审查是否符合使用条件。对不符合条件的,应书面出具不同意使用的理由和依据。

(二)申请使用住宅专项维修资金1万元以下的,须经市房产管理局审核,待工程竣工验收后,由市物业专项维修资金管理中心一次性拨付。申请使用住宅专项维修资金1万元以上的,经市房产管理局市财政局审核后3个工作日内,由市物业专项维修资金管理中心拨付50%的预算资金;工程竣工验收后,拨付剩余资金。使用住宅专项维修资金数额较大的,可根据工程进度分期拨付。

(三)住宅专项维修资金的使用实行工程预算审核制度,申请使用住宅专项维修资金3万元(含3万元)以上的,按公开公平公正的原则,由业主代表选定相关中介机构进行评审,相关评审费用列入工程成本。

市物业专项维修资金管理中心应在住宅小区内公示住宅专项维修资金受益业主使用分摊数额。

第二十三条 住宅专项维修资金划转业主大会管理后,需要使用住宅专项维修资金的,按照以下程序办理:

(一)物业服务企业提出使用方案,使用方案应当包括拟维修更新和改造的项目费用预算列支范围以及其他需要临时使用住宅专项维修资金的情况的处置办法等;

(二)业主大会依法通过使用方案;

(三)物业服务企业持有关材料向业主委员会提出列支住宅专项维修资金;其中动用公有住房维修资金的,向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支;

(四)业主委员会审核;

(五)业主委员会报市房产管理局备案;

(六)住宅专项维修资金受托银行凭市房产管理局备案证和业主委员会的通知拨付资金。

第二十四条 对符合下列条件的物业维修更新和改造项目,可以采取一次性表决的方式使用住宅专项维修资金:

(一)同一物业管理区域内全体业主受益。

(二)单项物业维修更新和改造项目费用在5万元以下。

一次性表决使用住宅专项维修资金的,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

一次性表决方式使用住宅专项维修资金的期限不得超过5年,且期限内使用总金额不得超过本物业管理区域住宅专项维修资金交存总额的5%。

属于一次性表决范围内的物业维修更新和改造项目,使用住宅专项维修资金时,不需要业主再次表决。

第二十五条 发生下列紧急情形之一,需要立即对住宅共用部位共用设施设备进行维修更新和改造的,维修费用可以直接从受益业主住宅专项维修资金中列支:

(一)电梯故障危及人身安全的;

(二)消防电力供水供气系统出现功能障碍或者设备损坏严重等重大安全隐患或者紧急情况的;

(三)屋面外墙损坏渗漏严重的;

(四)楼体外墙饰面脱落,玻璃幕墙炸裂等危及人身安全的;

(五)发生危及人身安全和房屋使用安全的其他紧急情况。

第二十六条 住宅专项维修资金划转业主大会管理前,紧急使用住宅专项维修资金的,按照以下程序办理:

(一)申请。申请人向市物业专项维修资金管理中心提出紧急使用住宅专项维修资金书面申请。物业小区成立了业主委员会的,由业主委员会或委托的物业服务企业申请;未成立业主委员会的,经社区居民委员会确认,由受益业主或委托的物业服务企业申请。

(二)外勘。市物业专项维修资金管理中心会同街道办事处社区居民委员会业主委员会物业服务企业在24小时内进行外勘(特种设施设备需经相关单位鉴定并出具鉴定结果)。

(三)审核。市房产管理局和市财政局在48小时内完成审核和预付工程款工作。预付工程款按审核预算资金的50%支付。

(四)验收。维修工程竣工后,经业主委员会或受益业主验收并出具竣工验收证明。申请人持竣工验收证明发票等资料到市物业专项维修资金管理中心办理结算手续。

紧急使用住宅专项维修资金信息在小区和湘潭市政府门户网(www.xiangtan.gov.cn)进行公示。

第二十七条 下列费用不得从住宅专项维修资金中列支:

(一)依法应当由建设单位或者施工单位承担的房屋共用部位共用设施设备维修更新和改造费用;

(二)依法应当由相关单位承担的供水供电供气供热通讯有线电视等管线和设施设备的维修养护费用;

(三)按有关规定应当由当事人承担的因人为损坏房屋共用部位共用设施设备所需的修复费用;

(四)根据物业服务合同约定,应当由物业服务企业承担的房屋共用部位共用设施设备的维修养护费用。

第四章 监督管理

第二十八条 市房产管理局应当会同市财政局组织相关单位定期对住宅专项维修资金交存和使用情况进行检查,以切实规范和完善住宅专项维修资金的使用和管理。

市物业专项维修资金管理中心应当加强住宅专项维修资金管理,管理所需费用,报同级人民政府财政部门核准后,在住宅专项维修资金的增值收益中解决。

住宅专项维修资金的管理和使用,应当接受审计部门监察机关的监督,并接受人大政协和广大业主的监督。

第二十九条 住宅专项维修资金自存入住宅专项维修资金专用账户之日起,按照国家规定的利率,在每年规定的时间为业主计息。

第三十条 房屋所有权转让时,住宅专项维修资金余额随着房屋所有权同时过户。原业主交存的住宅专项维修资金剩余款,由物业受让人向原业主支付,少于首期交存住宅专项维修资金数额部分,由受让人补交。当事人另有约定的从其约定。

房屋灭失的,房屋分户账中结余的住宅专项维修资金返还业主。业主可持本人身份证件房屋灭失证明等材料,到市物业专项维修资金管理中心办理个人账户注销手续,并提取余款。

第三十一条 市物业专项维修资金管理中心与受托银行每年应定期核对住宅专项维修资金账目,并按规定向业主公有住房售房单位公布下列情况:

(一)住宅专项维修资金交存使用增值收益和结存的总额;

(二)发生列支的项目费用和分摊情况;

(三)业主公有住房售房单位分户账中,住宅专项维修资金交存使用增值收益和结存的金额;

(四)其他有关住宅专项维修资金使用和管理的情况。

业主大会管理住宅专项维修资金的,由业主委员会负责核对并公布。

第三十二条 市物业专项维修资金管理中心应当建立健全住宅专项维修资金网上公示查询制度,方便业主随时对其分户账中住宅专项维修资金的交存使用增值收益和账面余额进行查询。

业主可在湘潭市政府门户网(www.xiangtan.gov.cn)查询。查询后,如有异议,可向市物业专项维修资金管理中心申请复核,市物业专项维修资金管理中心应在5个工作日内予以答复。

第三十三条 交存住宅专项维修资金的,市物业专项维修资金管理中心应当出具财政部门统一监制的专用票据。

市物业专项维修资金管理中心的财务管理和会计核算应当执行财政部门的有关规定。

第五章 法律责任

第三十四条 违反规定,挪用住宅专项维修资金的,由市房产管理局依法追回挪用的住宅专项维修资金,并没收违法所得,同时可视情并处挪用金额2倍以下的罚款;构成犯罪的,依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

物业服务企业挪用住宅专项维修资金,情节严重的,除按前款规定依法予以处罚外,还应由颁发资质证书的部门吊销其资质证书。

第三十五条 相关行政主管部门挪用住宅专项维修资金的,由上一级行政主管部门追回挪用的住宅专项维修资金,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第三十六条 相关行政主管部门及其工作人员利用职务的便利,收受他人财物或者其他好处,不依法履行监督管理职责,或者发现违法行为不予查处的,依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第六章 附 则

第三十七条 湘潭县湘乡市韶山市的住宅专项维修资金管理参照本办法执行。

第三十八条 本办法自2013年7月1日起施行。《湘潭市物业专项维修资金管理办法》(市人民政府令第13号,2007年)同时废止。