目录

第一章总则

第二章建设用地管理

第三章建筑间距

第四章建筑退让

第五章建筑日照

第六章建筑规划设计

第七章规划指标计算

第八章市政公用设施

第九章附则

附录:

1.名词解释

2.各类建设用地适建范围表

3.恩施市城市新建区旧城改造区范围示意图

第一章总则

第一条为规范城市规划建设管理,保障城市规划顺利实施,根据《中华人民共和国城乡规划法》等法律法规,结合我州实际,制定本规定。

第二条恩施市城市规划区(以下简称规划区)内开展城市规划设计与管理应当遵守本规定。

涉及建设消防人防绿化抗震环保环境卫生节能交通航空气象水务燃气文物保护信息网络国家安全等方面的,还应当符合国家有关技术规范。

其他县市可参照执行。

第三条本规定以“推进生态文明,建设美丽恩施”为目标,切实保护自然山水格局,充分发挥城乡规划引领城乡建设改善生态环境保障公共利益的作用,促进城市健康有序发展。

第四条本规定由各级城乡规划主管部门负责组织实施,国土住建交通运输公安消防人防园林城管水利环保等部门按照各自职责做好相关工作。

第二章建设用地管理

第五条建设项目选址应当符合城市总体规划控制性详细规划专项规划及土地利用总体规划,优先选址在现状交通和基础设施条件较为完善的区域。特殊区域的建设项目选址还应当符合下列要求:

(一)符合城市总体规划的“三区四线”空间管制要求;

(二)在历史文化街区范围内,应当以旧城更新整治为主,不得破坏原有历史文化风貌和空间格局;

(三)不得擅自占用填埋或改造河流溪沟水库及排水冲沟等,对自然排水通道和蓄水设施进行改造的,应当专题论证;

(四)临近保护山体水体周边区域(以下简称“两边”区域)的建设项目选址,应当符合专项规划要求。

第六条规划区内的建设用地管理,应当以控制性详细规划为依据,并遵循土地使用兼容性原则。

各类建设用地使用性质的划分,应当按照《城市用地分类与规划建设用地标准》(GB50137-2011)确定,详细规划已明确兼容性内容的,按批准的详细规划执行;未明确兼容性内容的按附录2《各类建设用地适建范围表》的规定执行。

控制性详细规划确定的居住用地,其配套商业商务等建筑面积不得超过总计容建筑面积的5%;以居住为主的商住混合用地,其商业商务等建筑面积不得超过总计容建筑面积的30%。

城市新区和有实施条件的旧城区应当按照商住分离的模式布局。

临时建设项目不得影响近期建设规划控制性详细规划实施以及交通市容安全等,同一临时建设项目内临时建(构)筑物总建筑面积不应大于2000平方米。

第七条建设用地使用应当符合集约利用整体实施原则,建设用地最小开发单元为5000平方米。

不满足最小开发单元的建设用地,有下列情形之一的,在满足消防交通景观环境净空及建筑间距等要求的情况下,城乡规划主管部门可批准建设:

(一)公益性项目和市政设施项目;

(二)相邻地块已建设完成,规划期内不具备扩大建设条件的;

(三)邻近土地为道路广场河道绿地等城市开敞空间或公共服务市政设施用地,且实施特殊功能控制不宜扩大或合并实施的;

(四)按批准的总平面或者修建性详细规划,进行分期实施的;

(五)经规划论证可以进行建设的。

第八条建设用地规划条件一般应明确用地性质用地面积建筑密度(或建筑系数)容积率建筑高度主要功能建筑比例绿地率停车位配建公共服务设施和市政基础设施配建居住项目配套设施配建建筑退让公共通道山体水体保护(含非保护山体利用情况)绿化控制以及控制性详细规划确定的其它控制要求等内容。

按照国家省州相关要求推广实施绿色建筑和装配式建筑,并将相关要求纳入规划条件。

建设项目主要技术经济指标应当在项目建设净用地内核算。

建设项目用地中有代征城市道路绿地广场等用地的,由城乡规划主管部门确定代征范围及面积。

工业项目所需行政办公和生活服务用房(包含厂区办公楼值班宿舍职工食堂及职工活动用房等)建筑面积不得超过项目计容建筑面积的20%。成品仓库研发室实验室产品展厅等功能用房总建筑面积不得超过项目计容建筑面积的20%。

第九条建设单位报送的建设工程设计方案应当包含总平面布局绿地平面布局停车位配建市政管线设计场地竖向设计交通组织消防设施布局建筑外观效果夜景亮化绿色建筑规划及相关规划指标等内容。

用地规模达20000平方米以上的商业居住类建设项目,学校医院等重大公共服务设施项目,以及具有特殊功能的建设项目,应当编制修建性详细规划。

第十条新建居住类建设项目应当按要求配套物业服务用房社区公共服务用房体育健身设施居家养老服务用房垃圾收集站公共厕所小型消防站等设施,建成后将产权移交相关主管部门(其建筑面积不计入容积率)。1000户以上的居住小区还应当按要求配建超市医疗卫生和文化服务等设施。

居住项目主要配套设施配建标准按表2.1控制。

表2.1 居住项目主要配套设施配建标准控制表

序号

项目

配建标准

是否

计容

建设要求

1

物业服务用房

不低于项目总建筑面积的2‰,且最少不低于100㎡

否

分期建设的物业服务用房,首期交付使用时物业服务用房面积应当不低于应交面积的50%;房屋交付使用过半的,物业服务用房应当全部交付。物业服务用房按规划要求在末期建设的,建设单位应当无偿提供临时物业服务用房。

2

社区公共服务用房

不低于住宅总建筑面积的3‰,且最少不低于60㎡

社区公共服务用房与其他建筑物合建时,应设置在建筑物地平面以上的1-3层,并开设独立的出入口。

按照规划配置的社区服务大厅应临道路布置,并保证一楼有不低于80㎡的一站式服务大厅。

3

体育健身用房/场地

配建建筑按0.1㎡/人或配建场地按0.3㎡/人

包括各种室外球场泳池器械场地铺地广场游步道以及室内运动场馆;可设置于建筑架空层地下室半地下室或多低层建筑屋顶裙房屋顶,但应方便居民自由进出,且场地尺寸净高等应满足相关要求;运动设施宜结合中心绿地集中设置,且不得对居民生活造成较大干扰。

4

居家养老服务用房

不低于20㎡/100户,且最少不低于20㎡

应设置在小区位置适中交通便捷地段,主要生活用房应有良好的朝向,冬至日满窗日照不宜小于1小时;宜靠近幼儿园会所超市中心绿地和运动设施;居家养老服务用房不应设置在建筑地下室半地下室四层及以上楼层,二层以上的应设置担架电梯或无障碍坡道。

5

垃圾收集站房(点)

站房(点)面积按项目计容建筑面积配建,5万㎡以下的≥20㎡,5-10万㎡的≥40㎡;10万㎡以上的应当会同环卫部门进行专项设计

单个收集点服务半径不应大于70m;应设置为固定式封闭垃圾收集站房,站房内转运容器应根据此区域环卫部门收集转运方式确定;站房前区布置应满足垃圾收集小车垃圾运输车的通行和方便安全作业的要求,建筑设计和外部装饰应与周围建筑及环境相协调,宜设置一定宽度的绿化隔离带。

6

公共

厕所

按居住户数每1000户不低于6个蹲位建筑面积不小于30㎡配建。不足1000户的按1000户计算

单处公厕服务半径不宜超过60m,且必须配置明显的指(导)向牌。独立式公共厕所与相邻建筑物间宜设置不小于3m宽绿化隔离带。附属式公共厕所应建于建筑物底层,并设置直接通至室外的单独出入口。公共厕所必须满足通风采光等要求,同时应配建国标三级化粪池且满足疏通车辆通行条件。推广建设“第三卫生间”。

7

小型消防站

商业建筑面积超过10万㎡或住宅(含商住)项目建筑面积超过30万㎡的项目应当配套至少1处小型消防站

小型消防站应设在项目内便于车辆迅速出动的临街地段,其用地应满足业务训练要求,单个站点建筑面积不应小于300㎡,且设2个“长10m×宽4.5m×净高4m”的消防车库及便于执勤的生活场所。

1000户以下的居住项目应当结合周边区域情况进行幼儿园配置,配置标准为每户不低于0.6平方米。

1000户以上的居住项目应当配建幼儿园,幼儿园每班按30座计,配建面积按表2.2控制。

表2.2 居住项目配套幼儿园建设标准

居住项目规模(户)

1000-1250

1251-1500

1501-2250

2251-3000

3001-3750

3751

以上

幼儿园设置规模

2班

60人

3班

90人

6班

180人

9班

270人

12班

360人

按标准设置2个或2个以上幼儿园

幼儿园用地面积(㎡)

900

1350

2700

4050

5400

幼儿园建筑面积(㎡)

600

900

1800

2700

3600

幼儿园配建要求应当在地块规划条件中明确,其产权无偿移交,幼儿园建筑面积不计入容积率。原规划条件未明确配建幼儿园的居住项目,其产权不移交,幼儿园建筑面积计入容积率。

配建幼儿园应当位于接近公共绿地,便于接送幼儿的地段,服务半径不宜大于300米。托幼建筑宜布置于可挡寒风的建筑物背风面,但其主要房间应满足冬至日不小于2小时的日照标准;活动场地应有不少于1/2的面积在标准建筑日照阴影线之外。

第十一条用地建设强度指标应当依据控制性详细规划,并结合城市设计(规划策划方案)和专项规划的要求确定。编制控制性详细规划应当参照表2.3并结合周边环境和城市设计确定各类建设用地的建设总量。旧城改造区和城市新建区范围由城乡规划主管部门划定(详见附录3),历史文化名城保护范围内的建设容量指标按相关规划执行。

单独地块的独立建筑和具有特殊功能要求的独立地块建设项目,相关指标无法满足表2.3要求的,其相关指标根据实际情况论证后确定。

表2.3 建设容量指标控制表

类 别

城市新建区

旧城改造区

建筑密度

(%)

建筑系数

(%)

容积率

绿地率

(%)

建筑密度

(%)

容积率

绿地率

(%)

居住用地

低层住宅

≤40

≥1.2

≥35

≥25

多层住宅

≤30

≤2.0

≤30

≤2.0

高层住宅

≤25

≤2.5

≤25

≤3.0

商业用地

多低层

≤45

≤3.0

≥15

≤45

≤3.0

≥10

高层

≤40

≤4.0

≤45

≤5.0

商住混合用地

≤30

≤3.0

≥30

≤40

≤4.5

≥20

办公用地

多层

≤35

≤2.0

≥25

≤40

≤2.5

≥20

高层

≤30

≤4.0

≤40

≤4.0

工业用地

40-60

≥1.0

10-15

仓储用地

40-60

≥1.0

8-15

第十二条建设项目应当遵循统一规划建设的原则,确因先期还建或者实现建设计划目标等需要分期实施的,在符合下列要求的情况下,统一规划后可分期实施建设:

(一)先期建设的计容建筑总面积不得超过已取得土地可建设量的50%;

(二)先期建设的各栋建筑应满足建筑退界出入口开设等管控要求,并同时满足与周边区域现状建筑规划建筑之间的间距消防通道等相关要求;

(三)满足先期建设部分所需的社区公共服务用房物业服务用房体育健身设施停车泊位及市政基础设施等相关配套要求,优先建设学校幼儿园养老等公共服务设施。

第十三条同一建设单位取得相邻的两块或者多块用地,在符合下列要求的情况下,可统一规划建设:

(一)各地块用地边界相接;

(二)各地块规划用地性质满足用地兼容性的要求;

(三)建筑密度容积率等规划控制指标不突破原批准总指标;

(四)若各地块规划用地性质或控制要求不同,合并后各使用性质建筑面积的比例应当不变,且符合相关规划控制要求。

不同土地权属单位的相邻地块,各单位协商一致统一规划建设的,各地块规划指标不得发生变化。

第三章 建筑间距

第十四条建筑间距应当满足消防交通防震环保安全采光视觉卫生工程管线敷设建筑保护以及城市设计等方面的要求。有日照要求的建筑物,其间距还应当同时符合本规定“建筑日照”有关规定。

第十五条相对布置的居住建筑非居住建筑半间距按以下规定执行:

(一)居住建筑半间距:

1.建筑计算高度小于或等于27米的居住建筑,半间距为计算高度的0.4倍,且不小于4米;

2.建筑计算高度大于27米小于或等于54米的居住建筑,面宽小于或等于50米的,半间距不小于13米;面宽大于50米且小于或等于80米的,半间距为计算高度的0.35倍,且不小于15米;面宽大于80米的,半间距为计算高度的0.5倍,且不小于20米;

3.建筑计算高度大于54米的居住建筑,面宽小于或等于50米的,半间距为计算高度的0.2倍,且不小于15米;面宽大于50米且小于或等于80米的,半间距为计算高度的0.35倍;面宽大于80米的,半间距为计算高度的0.5倍。

(二)非居住建筑半间距:

1.建筑计算高度小于或等于24米的非居住建筑,半间距为计算高度的0.4倍,且不小于4米;

2.建筑计算高度大于24米小于或等于50米的非居住建筑,面宽小于或等于50米的,半间距不小于11米;面宽大于50米且小于或等于80米的,半间距为计算高度的0.3倍,且不小于13米;面宽大于80米的,半间距为计算高度的0.45倍,且不小于18米;

3.建筑计算高度大于50米的非居住建筑,面宽小于或等于50米的,半间距为计算高度的0.15倍,且不小于13米;面宽大于50米且小于或等于80米的,半间距为计算高度的0.35倍;面宽大于80米的,半间距为计算高度的0.5倍。

第十六条居住建筑之间非居住建筑之间居住建筑与非居住建筑之间的间距,按照以下规定执行:

(一)相对布置夹角小于或者等于45度的,不小于本规定第十五条的相对面各自半间距之和。

(二)相对布置夹角大于45度或建筑错位布置,且至少有一个相对面为山墙的,山墙面半间距按表3.1执行。

表3.1 建筑山墙面半间距表 单位:米

建筑高度

建筑类型

居住建筑

H≤27

居住建筑27<H≤54

居住建筑

54<H≤100

H>100

非居住建筑

H≤24

非居住建筑24<H≤50

非居住建筑

50<H≤100

居住建筑

4

9

12

16

非居住建筑

4

9

11

15

注:H-建筑高度

第十七条下列各类建筑的间距,按照以下标准执行:

(一)建筑计算高度6米以下的门卫房配电房垃圾收集站房车行(人行)出入口雨篷等附属建筑物与其他建筑物之间的间距,应当符合相应规范,且不小于4米;

(二)工业仓库等建筑之间间距,按建筑防火等相应设计规范执行;

(三)无裙楼或裙楼以上的商住混合建筑按居住建筑计算间距;

(四)同一裙楼上的各塔楼之间的建筑间距以本规定第十五条十六条相关条款执行,其建筑计算高度可扣减裙楼的建筑高度;

(五)同一项目内的步行商业内街寺庙以及低层合院建筑等具有特殊功能布局要求的建筑之间的间距可按消防间距控制,并考虑采光通风人行尺度等相关要求;

(六)若相邻地块已完成建设,且不满足后退建筑半间距要求的,新建建筑应按规定退足自身建筑半间距,并同时满足消防通风采光等相关要求。

第十八条相邻建筑底层标高不一致时,其间距按照相对高度确定,其中一栋屋顶标高在另一栋室外地坪起算点以下的,在满足相关规范的前提下,建筑间距不作要求。

第十九条建筑平面不规则的,以建筑相对面最大立面面宽为建筑间距计算面宽,按照本规定第十五条至第十八条的规定分别确定其间距要求。

第二十条建筑退台时,按照本规定第十五条至第十八条的规定,视其不同建筑计算高度分别确定间距。

第二十一条建筑与挡土墙护坡相邻时,其外墙面(含阳台凸柱外廊飘窗空调搁板等)与挡土墙护坡下缘的最小距离不得小于4米。

第二十二条在满足相关规范景观环境等要求的情况下,新建建筑可与既有建筑拼接,并应符合以下规定:

(一)建筑物相互拼接后的面宽不得大于80米,拼接后的建筑面宽为立面最大宽度之和;

(二)非居住建筑不得与居住建筑拼接。

第四章 建筑退让

第二十三条建筑退让应按照建(构)筑物最凸出部分(含阳台外廊凸柱飘窗空调搁板等)的外缘垂直投影线起算。

第二十四条建(构)筑物后退规划用地红线按以下规定计算:

(一)相邻建(构)筑物双方,按本规定第十五条至第十八条计算建筑半间距确定后退距离;

(二)地下室后退规划用地红线的距离不少于3米;

(三)围墙(含通透式栏杆)基础外缘线不得超越规划用地红线。

第二十五条建(构)筑物后退规划道路红线距离按以下要求确定:

(一)一般建(构)筑物后退规划道路红线距离按表4.1执行;

表4.1 一般建(构)筑物后退规划道路红线距离控制表

(单位:米)

红线宽度

后退距离

建筑高度

D<15

15≤D<30

30≤D<50

D≥50

非居住建筑h≤24

居住建筑 h≤27

5

6

8

10

非居住建筑24

居住建筑27

8

10

12

15

非居住建筑50

居住建筑54

12

15

18

20

h>100

15

18

22

25

注:h-建筑高度;D-规划道路红线宽度

(二)有大量人流车流集散的大型公共建筑和商业建筑后退规划道路红线的距离按表4.2执行;

表4.2 大型公共建筑和商业建筑后退规划道路红线距离控制表

(单位:米)

红线宽度

后退距离

建筑类别

D<30

30≤D<50

D≥50

影剧院游乐场展览馆体育场馆

15

20

30

总建筑面积大于1万平方米的商场超市

12

15

20

注:D-规划道路红线宽度

(三)各类建(构)筑物的围墙挡土墙护坡台阶化粪池及其它附属设施外边缘,后退规划道路红线不小于2米;

(四)地下室后退规划道路红线的距离不小于3米;

(五)道路交叉口转角处建(构)筑物后退规划道路红线的距离应满足视线景观要求,并按表4.1及表4.2中较高等级道路后退要求控制(自两条相交道路各自规划红线直线段与曲线段切点的连接线算起);

(六)新建建(构)筑物外墙面(含阳台外廊凸柱飘窗等)垂直投影线退让规划道路桥梁距离(含引桥部分,自桥梁外边缘起算)应按表4.1和表4.2规定值的1.5倍进行控制,退让跨清江带水河道路桥梁的距离不小于50米,退让人行天桥结构外边缘的距离不小于7米;

(七)建(构)筑物退让规划道路两侧绿化控制带距离不小于6米。

第二十六条清江及带水河两岸新建改建建(构)筑物退让河道岸线界线距离,金山大桥以南段不低于30米,金山大桥以北段不低于60米;新建改建建筑高度不宜超过其退让河道岸线界线距离。

建筑退让城市公园及山体保护绿线文物保护紫线等的距离不得低于相关要求,并满足专项规划要求。

第五章 建筑日照

第二十七条建筑日照应当符合国家日照标准,建筑日照分析应当采用经国家认可的日照分析软件,并按照《湖北省建筑日照分析技术规范》(DB42/T 952-2014)的要求实施。

第二十八条对现状建筑进行日照分析,必须进行现状调查和实地测量;对在建及规划已批待建建筑进行日照分析,建筑使用性质以规划批准的为准。

受遮挡建筑为违法建筑或临时建筑的,其日照要求不予考虑;已与相关权益人达成协议的待拆迁建筑,其日照要求可不予考虑。

第二十九条规划区内住宅建筑日照标准按照以下要求控制:

(一)住宅建筑的居住空间应满足大寒日有效日照时间不低于3小时的日照标准。具有合法产权的成套单元住房,每套住房应保证至少有一个居住空间满足日照标准要求;具有合法产权的单栋私人住宅建筑,居住空间少于四个的应保证至少有一个居住空间满足日照标准要求,居住空间达到四个或四个以上的应保证至少有两个居住空间满足日照标准要求;

(二)旧城区改建项目内新建住宅建筑日照标准可酌情降低,但不应低于大寒日日照1小时标准。未一次性编制修建性详细规划且需分期实施的项目,以及编制了修建性详细规划但在分期实施过程中对规划作出了较大调整的项目除外;

(三)在旧城改造区,客体建筑(受遮挡的居住建筑)居住空间在主体建筑(申报建筑)建设前日照时间超过大寒日3小时的,主体建筑建设后该客体建筑日照标准不得低于大寒日3小时;低于大寒日3小时但超过大寒日1小时的,主体建筑建设后该客体建筑日照标准不得低于大寒日1小时;若客体建筑各居住空间在主体建筑建设前日照时间已不足大寒日1小时的,主体建筑建设后,该客体建筑居住空间日照时间不得减少;

(四)在其他区域,客体建筑居住空间在主体建筑建设前已不满足日照要求的,主体建筑建成后对客体建筑住宅居住空间日照造成恶化的,应按不满足日照标准处理;

(五)旧城改造区内新建建筑物导致其周边住宅建筑不满足国家日照标准的户数不宜超过20户,超过20户的不得大于日照分析范围内总居住户数的5%。

对周边住户有日照影响的建设项目在工程规划许可前,建设单位应征得受影响住户的同意,并签署书面协议认可。

第六章 建筑规划设计

第三十条建筑规划设计应贯彻“适用经济绿色美观”的方针,彰显地域文化特色,注重民族建筑符号引用,创造疏密有致高低错落特色鲜明城市空间形态。

第三十一条建筑物的平面布局应当有利于自然通风采光和景观通透。居住建筑宜选择南北(南偏东30度至南偏西30度)朝向布置,以获得较好的冬季日照条件。

第三十二条建筑高度应当符合控制性详细规划,并按城市设计的要求控制。在机场气象台电台无线电通讯设施等有净空高度控制要求的区域新建改建建(构)筑物,建筑高度应符合相关管理规定。

临城市主次干道保护山体保护水体公共广场公园绿地重要公共建筑等城市重要景观区域,应按城市设计的要求控制城市天际轮廓控制线;对新建改建建筑物的体量和高度进行严格控制,合理确定建筑物的高宽比例,对城市天际轮廓控制线有重大影响的,应专题论证。

多低层民用建筑提倡坡屋顶形式,强化塑造第五立面,并兼顾建筑节能要求。高层建筑成组群布局的,应当结合地形高差和周边环境,形成富于变化的城市天际轮廓线,鼓励建设层次丰富的小高层建筑,同一区域不宜采用同一或者相近建筑高度布局。

第三十三条建筑色彩控制应符合城市设计的要求,同一组建筑的主体色调应当统一,以不超过三种相互协调的主体色彩为宜,颜色的明度彩度应当与周边建筑协调。建设项目应当充分利用环保科技饰材,鼓励使用具有传统特色的建筑材料。

除消防站派出所邮政局等国家规定有统一标志色彩的建筑物外,位于城市主干路城市广场及城市公园绿地周边等区域内建筑色彩的色相不宜选择红黑绿蓝橙等大面积高彩度的原色。

相邻的同类性质建筑物建筑色彩应当选择同一色系,同一组建筑物的主要色彩组合一般不得超过三种,塔楼与裙楼之间的颜色应当协调一致。

第三十四条在历史文化街区和文物保护单位保护范围及建设控制地带内新建改建建(构)筑物,建筑高度体量应符合文物保护的相关规定,维护街巷传统格局尺度和风貌,对有历史价值的建筑应当重点保护,建筑色彩风格等应当与历史文化风貌相协调。

第三十五条结合城市主导风向和山体水体的保护要求,合理确定城市生态景观廊道通风廊道,临城市主次干路的建设项目应预留不低于用地宽度20%的景观开敞面;“两边”区域及临公园绿地公共广场建设项目应预留不低于用地宽度30%的景观开敞面。

第三十六条“两边”区域建设项目规划设计应注重协调自然山水风貌塑造特色城市景观,其建筑高度面宽开敞面退让和建筑风貌色彩等应当符合专项规划要求。

建设项目临近或内部包含保护山体水体的,应当符合相关规划保护要求。需要开挖山体或改造水体的,应当报送山体保护开挖生态修复方案或水体保护控制改造方案。

第三十七条临城市主次干路河流公园绿地公共广场保护山体等城市开敞空间的建(构)筑物,应当符合以下规定:

(一)建筑物临开敞空间一侧不得设置开敞式阳台,空调外机落水管等设施应当围(隐)蔽,雨棚应当统一设置。建筑山墙面背立面应当按正立面要求进行设计建设;

(二)临城市主次干路河流公园绿地广场等建设用地需要设置围墙的,应当设置通透式围墙,有特殊要求的除外。

第七章 规划指标计算

第三十八条建筑面积计算应当按《建筑工程建筑面积计算规范》(GB/T50353-2013)规定执行。有下列情形的,按以下规定执行:

(一)主体结构内的阳台,应当按其结构外缘水平面积计算全面积。主体结构外的阳台,以其外围最突出的部分起算,进深大于2.4米或结构底板水平投影面积大于10平方米的,应按其结构底板水平投影面积计算全面积;进深不大于2.4米且其结构底板水平投影面积不大于10平方米的,应按其结构底板水平投影面积的1/2计算面积。

(二)主体结构外空调室外机搁板,按结构底板水平投影面积计算建筑面积并计入容积率。但符合以下条件的不计算建筑面积:分体式设置的,单个结构底板水平投影面积不超过1.2平方米;集中式设置的,住宅建筑每户只允许设置一处,结构底板水平投影面积不超过3.0平方米。

第三十九条计入容积率的建筑面积计算出现下列情形的,按以下规定执行:

(一)居住建筑:

1.层高大于3.6米且小于或者等于5.8米的,不论层内是否设有夹层,其计容建筑面积按照该层水平投影面积的2倍计算;

2.层高大于5.8米且小于或者等于8米的,不论层内是否设有夹层,其计容建筑面积按照该层水平投影面积的3倍计算;

3.层高大于8米的,以此类推;

4.跃层式居住建筑:

(1)门厅起居室餐厅的通高部分不超过该层套内建筑面积的30%且高度小于或者等于6.6米的,该通高部分的计容建筑面积按照其水平投影面积的1倍计算;

(2)门厅起居室餐厅的通高部分超过该层套内建筑面积的30%或者高度大于6.6米的,按照本条上述规则计算;

(3)除门厅起居室餐厅与起居室相连的封闭式阳台之外的其他部分出现通高情况的,按照本条上述规则计算。

(二)商业建筑(含各类配套服务建筑)

1.层高大于5.1米且小于或者等于7.3米的,不论层内是否设有夹层,其计容建筑面积按照该层水平投影面积的2倍计算;

2.层高大于7.3米且小于或者等于9.5米的,不论层内是否设有夹层,其计容建筑面积按照该层水平投影面积的3倍计算;

3.层高大于9.5米的,以此类推;

4.有特殊功能要求的,按相关规范执行。

(三)办公建筑

1.层高大于4.5米且小于或者等于6.7米的,不论其层内是否设有夹层,其计容建筑面积按照该层水平投影面积的2倍计算;

2.层高大于6.7米且小于或者等于8.9米的,不论其层内是否设有夹层,其计容建筑面积按照该层水平投影面积的3倍计算;

3.层高大于8.9米的,以此类推;

4.有特殊使用要求的,按相关规范执行。

(四)住宅商业办公酒店等建筑首层门厅大厅中庭等公共空间,办公和酒店的会议厅宴会厅及单一空间建筑面积超过2000平方米的且有较高层高要求的集中商业等功能空间,影院剧场体育馆博物馆展览馆等公共建筑,不受层高规定控制。对于建筑存在多种功能的情况,参照建筑功能相对应的建筑层高予以控制。

(五)建设项目中地下室或半地下室作为商业仓储等使用的部分计入计容建筑面积。

第四十条建筑物属于下列情形之一的,其建筑面积不计入容积率:

(一)按照国家规范要求设置的设备层结构转换层避难层的建筑面积;

(二)用于绿化公共通道停车场(库)及公共健身活动空间等用途的架空层(吊脚层)的建筑面积;

(三)用于人防设施停车场(库)设备用房公共通道及公共健身活动空间的地下室或半地下室(包括其出入口外墙外侧坡道有顶盖的部分)的建筑面积;

(四)住宅建设项目(含商住混合项目)配套的物业服务用房社区公共服务用房社区居家养老用房体育健身设施公厕垃圾收集站和幼儿园(未纳入规划条件未进行产权移交的除外)的建筑面积;

(五)形成建筑空间的坡屋顶,结构净高在2.1米以下部位的建筑面积;

(六)建筑物间的架空连廊,有围护设施无围护结构的建筑面积。

以上不计入容积率的建筑情形,未经批准不得擅自改变其建筑使用性质。

第四十一条建筑占地面积按照各类建筑外轮廓的垂直投影面积进行计算。出现下列情形的,按以下规定执行:

(一)距离室外地坪净高不小于2.5米的飘窗屋檐雨篷外天沟架空连廊装饰构件有顶盖的采光井及室外扶梯等不计入建筑占地面积;

(二)按《建筑工程建筑面积计算规范》(GB/T50353-2013)规定应当计算建筑面积的地下空间出入坡道(梯道)及通风口(通气孔)等应按其结构外围水平面积计算其建筑占地面积;

(三)地下室或半地下室屋顶高于室外地坪2.2米及以上的,按其结构外围水平面积计算其建筑占地面积,低于室外地坪2.2米的不计算其建筑占地面积;

(四)利用项目周边道路高差规划设计为停车库社区公共服务用房居家养老服务用房及设备用房等不计算容积率的建筑部分不计算建筑占地面积;反之,规划为商业住宅等计算容积率的建筑部分计算建筑占地面积。

第四十二条建设项目绿地布置应符合《城市居住区规划设计规范》(GB 50180-93)相关规定,绿地面积计算按以下条款执行:

(一)景观水体(不包括游泳池旱喷池生产水池等)及宽度小于2.1米的人行步道计入绿地面积;

(二)绿地内的硬质铺装面积小于等于绿地面积(含硬质铺装)20%时按绿地全面积计算;大于绿地面积(含硬质铺装)20%时,应扣除硬质铺装的面积计算;

(三)向住户公共开放使用的建筑屋顶绿化,其覆土深度达到0.6米以上的绿地面积按照以下规定计算:

1.高于室外地坪1米(含1米)以内的地下建筑屋顶绿化全部计入绿地面积;

2.高于室外地坪1米低于2.2米(含2.2米)的建筑屋顶绿化按50%折算绿地面积;

3.高于室外地坪2.2米低于24米(含24米)的建筑屋顶绿化按20%折算绿地面积;

4.高于室外24米的建筑屋顶绿化不计算绿地面积。

(四)采用草坪砖(应种草)建设的地面生态停车场按20%折算绿地面积,地面林荫停车场按30%折算绿地面积。

第八章 市政公用设施

第四十三条各类市政及交通基础设施布局用地及规模应在城市控制性详细规划中予以明确。

新建改建城市道路应充分考虑给水雨水污水电力通信燃气等市政管网布局,有条件的应建设综合管廊。

第四十四条按照海绵城市的建设要求,充分保护利用自然山体水体和生态绿地,促进雨水的自然积存自然渗透自然净化。推进海绵型道路广场绿地建设,增强道路广场绿地对雨水的消纳功能,减轻市政管网的排水压力。推广非机动车道人行道停车场广场等大面积使用透水铺装。

居住区绿地应结合场地雨水规划进行设计,可根据需要因地制宜地采用兼有调蓄净化转输功能的绿化方式。

第四十五条城市主干路高速公路国道省道等高等级道路两侧有条件的应设置防护绿带,其中城市主干路两侧防护绿带控制5-10米,城市环线两侧防护绿带控制15-30米,高速公路国道省道两侧建筑应符合国务院《公路安全保护条例》(国务院令第593号)的规定。

防护绿带内可以按相关规定架设杆塔埋设管线,布置公厕垃圾站等市政公共服务设施。

第四十六条规划区内铁路线路安全保护区按50米控制,条件受限时应符合《铁路安全管理条例》(国务院令第639号)的规定。

第四十七条按照“窄马路密路网”的理念布局城市道路,建设快速路主次干路和支路级配合理的道路网系统,打通各类“断头路”,形成完整路网,提高道路通达性。新建住宅要推广街区制,一般不再建设封闭住宅小区。

新建改建城市道路应按照《城市道路工程设计规范》(CJJ37-2012)规定执行,并按规范设置方便残疾人使用的盲道等无障碍设施。城市主次干路应布置供公共交通车辆使用的港湾式停车带。

第四十八条在城市道路上开设机动车出入口应符合《城市道路交叉口设计规程》(CJJ152-2010)的要求,并按以下规定执行。

(一)建设用地与两条或两条以上城市道路相邻的,向低一级的道路开口;

(二)50米以上(含50米)城市道路上开设机动车出入口,距平面交叉口停止线不小于100米;50米以下30米以上(含30米)城市道路上开设机动车出入口,距平面交叉口停止线不小于70米;30米以下城市道路上开设机动车出入口,距离平面交叉口停止线不小于50米;

(三)30米以上(含30米)城市道路上开设机动车出入口应采取右进右出的方式;

(四)机动车出入口距离人行天桥人行地道桥隧引道不小于50米。

若条件受限无法达到规定,确需开设机动车出入口时,应组织专家论证确定。

第四十九条城市公交场站分首末站枢纽站停车场保养场四类,各类场站布置应符合《城市道路公共交通场站场厂工程设计规范》(CJJT15-2011),各类场站与城市各类交通应有效衔接,宜分开设置出入口。

第五十条城市停车设施规划设计应当符合以下要求:

(一)根据停车容量确定出入口数量,出入口净距大于20米。停车泊位不大于100辆时,可设一个出入口,并满足双向行驶要求;停车泊位不大于1000辆时,出入口不少于2个;停车泊位大于1000辆时,出入口不少于3个;

(二)出入口不宜沿城市交通环线主干路设置。出入口距离人行天桥地道口桥梁隧道引道不少于50米,距离城市道路交叉口距离不少于50米;停车设施地下出入口距离城市道路红线不少于7.5米;

(三)停车设施出入口净宽,单向通行的不小于5米,双向通行的不小于7米;

(四)商业建筑面积大于10000平方米的商住混合建筑,其住宅和商业配建停车设施应当分开设置,并分别设置单独的出入口;

(五)停车设施应当设置明确的交通标志和诱导系统;

(六)地面停车场地宜采用嵌草砖透水沥青混凝土等透水铺装,增加地面透水面积。

第五十一条城市建筑物配建停车位指标按表8.1执行,停车场(库)应就近设置,采用地下或多层车库。居住类项目地面停车位不大于总停车位的10%,公共建筑配建停车场社会公共停车场具有充电设施的停车位不少于总停车位的10%。工业仓储物流的停车泊位应当根据项目需要作专项论证后确定。

表8.1 停车泊位指标表

建筑类型

类别

配建单位

机动车泊位数

住 宅

商品房保障房还建房等

泊位/100平方米建筑面积

≥1.0

商 业

商场农贸市场超市酒店餐饮休闲娱乐场所商业公寓老年公寓等

办 公

行政办公商务办公等

文教卫体

影剧院

泊位/100座位

≥10.0

体育场馆

≥5.0

幼儿园小学

泊位/100学生

≥10.0

中学大中专院校

≥6.0

博物馆图书馆展览馆

泊位/100平方米建筑面积

≥1.0

医院

二甲三甲医院

≥2.5

一般医院及社区医院

≥1.0

注:1.表中车位均以小型汽车为标准计算,各类车辆的换算当量系数和外轮廓尺寸按《车库建筑设计规范》(JGJ100-2015)要求控制;

2.纳入计算的每个车位都要求能够独立进出,子母车位等镶套式车位按照单个车位进行计算。

第五十二条城市饮用水源地堤防及水体保护范围的控制距离,由城乡规划主管部门依据相关规划和行业主管部门的要求予以控制。

新建水厂加压泵站用地规模及指标应依据规划供水量确定,并符合《城市给水工程规划规范》(GB50282-2016)和专项规划的要求。水厂加压泵站用地外围应当设置不小于10 米宽的绿化防护带。 新建改建建(构)筑物与现状水厂泵站用地边界的距离不小于10 米。

第五十三条新建污水处理厂垃圾处理厂垃圾转运站应按照环境影响评价要求设置一定防护距离,防护距离内不得有居住区医院学校等环境敏感建筑。

第五十四条在规划区内建设商业区市场客运交通枢纽体育文化馆游乐场所广场大型社会停车场公园及风景名胜区等人流集散场所应按《城市环境卫生设施规划规范》(GB50337-2003)设置公共厕所。

第五十五条城市消防设施布局应当符合以下要求:

(一)城市消防站

消防站布局应当以消防队接到出动指令5分钟内到达辖区边缘为标准。中心城区普通消防站责任区面积不大于4.2平方公里,其他地区不大于7.0平方公里。

消防站应当设置在便于消防车辆迅速出动的主次干路的临街地段,且位于片区适中位置。消防车库门应当面临城市道路,距离医院学校幼儿园托儿所影剧院商场体育场馆展览馆等人员密集场所的主要疏散出口的距离不小于50米。

(二)消防给水

城市供水管网一般应当设置为环状,枝状管网供水区域内不允许间断供水的,应设置安全水池。城市道路消火栓应设置在人行道上,间距不大于120米,道路交叉口一般应当设置消火栓;道路宽度超过60米的,应当在道路两侧设置消火栓。消火栓距车行道距离不大于2米。

第五十六条新建加油(气)站CNG加气站液化气储备站应满足《汽车加油加气站设计与施工规范》(GB50156

-2002)《城镇燃气设计规范》(GB50028-2006)及相关专项规划的要求,其与站外民用建筑的安全距离应在自身用地范围内控制。

规划区内加油(气)站平均服务半径宜为900-1200米。 加油(气)站进出口距学校医院等公共设施的主出入口不小于50 米,距城市道路交叉口不小于80 米,距桥隧入口铁路平交道口等交通密集点不小于100 米。

第五十七条新建天然气门站和燃气储配站应远离居民稠密区大型公共建筑重要物资仓库以及通信和交通枢纽等重要设施,靠近城市道路,宜在城市常年主导风向的下风向或侧风向,宜位于地势平坦工程地质条件好地面高出防洪标高的区域。

燃气调压站的设置一般应采用区域调压站。中低压调压站服务半径500-1000 米,应当设在用气比较集中的地区,尽量避开闹市区。调压站与周围建(构)筑物的距离应当符合国家城镇燃气设计规范的规定。

第五十八条规划区内35-1000千伏高压架空电力线路走廊控制宽度依据《城市电力规划规范》(GBT50293-2014)《电力设施保护条例》(国务院令第239号)确定,具体控制宽度见表8.2,其中220千伏及以上高压走廊应结合现状或改造线路控制宽度,35-110千伏线路宜沿城市次干路架设,35千伏以下线路宜采用埋地敷设。

表8.2 35-1000千伏高压架空电力线路规划走廊控制宽度

(单杆单回水平排列或单杆多回垂直排列)

(单位:千伏米)

线路电压等级

高压线走廊宽度

线路电压等级

高压线走廊宽度

1000(750)

110

220

≥40

500

≥75

66,110

≥25

330

≥45

35

≥20

新建改建建筑物的外墙(含阳台飘窗外廊)与

1-500千伏架空电力线的最小水平距离控制见表8.3。

表8.3 建筑物的外墙与1-500千伏架空电力线的最小水平距离

(单位:千伏米)

线路电压等级

最小水平距离

线路电压等级

最小水平距离

500

≥20

35-110

≥10

154-330

≥15

1-10

≥5

第五十九条燃气走廊内不得建设除燃气设施以外的建(构)筑物,燃气走廊与建筑物之间的安全间距应满足《城镇燃气设计规范》(GB50028-2006)及《石油天然气工程设计防火规范》(GB50183-2004)的要求。

第六十条新建改建的建(构)筑物的基础与现状给水排水中压燃气管(沟)道的净距应当不小于3米(与建筑配套的相应管线除外),与现状电力电缆(管道)通信电缆(管道)的净距应当不小于1.5米。

第六十一条规划区内户外广告设施设置应符合以下规定:

(一)户外广告的设置应满足城市规划管理的要求;

(二)户外广告不得遮挡城市景观标志性建筑纪念性建筑党政机关文物古迹等;

(三)户外广告不应影响相邻建筑的采光通风及消防安全;

(四)户外广告不应影响交通安全,不得妨碍人流通行。

第九章附则

第六十二条本规定所引用的国家和行业标准规范规定在本规定实施后修订的,按照修订后的规范规定执行。

第六十三条本规定有关名词含义,以本规定附录1为准,附录与正文具有同等效力。

第六十四条本规定施行前,已出具规划条件或审定建筑方案,且按原规划条件或建筑方案实施建设的项目,可按照当时施行的技术规定执行。