第一章总则

第一条为了规范物业管理活动,维护物业管理各方合法权益,营造良好的居住和工作环境,促进文明城市建设,根据《中华人民共和国物权法》《物业管理条例》等有关法律法规的规定,结合本市实际,制定本办法。

第二条本办法适用于本市行政区域内的物业管理活动。

本办法所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋以及配套的设施设备和相关场地进行维修养护管理,维护物业管理区域内环境卫生和相关秩序的活动。

第三条物业管理应当坚持属地管理业主自治专业服务相结合的原则。

提倡业主通过公开公平公正的市场竞争机制选择物业服务企业。

第四条市县(市区)人民政府应当加强对物业管理工作的组织和领导,将物业管理服务纳入现代服务业发展规划社区建设规划和社区治理体系,建立和完善社会化专业化市场化的物业管理机制,并将物业管理工作经费纳入财政预算。

第五条市物业管理行政主管部门应当开展物业管理法律法规规章以及相关政策的宣传培训,建立物业服务企业信用评价体系,促进物业服务行业健康发展。

第六条鼓励业主业主大会和业主委员会建设单位物业服务企业委托物业服务第三方评估机构,开展物业服务标准和质量等内容的评估活动。

物业服务第三方评估机构出具的评估报告应当真实客观全面。

第二章监督管理

第七条市物业管理行政主管部门负责本市行政区域内物业管理活动的监督管理工作,履行以下职责:

(一)研究制定本市行政区域内物业管理相关政策;

(二)指导和监督县(市区)物业管理行政主管部门的物业管理工作;

(三)负责住宅专项维修资金的指导和监督;

(四)负责物业服务企业信用管理;

(五)负责对物业管理招标投标活动进行监管;

(六)法律法规规章规定的其他职责。

第八条县(市区)物业管理行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作,履行以下职责:

(一)指导和监督乡镇人民政府街道办事处的物业管理工作;

(二)负责住宅专项维修资金的归集使用和监管;

(三)负责物业服务企业的信用信息征集核查和监管;

(四)负责物业管理招标投标备案和采用协议方式选聘物业服务企业的审批工作;

(五)负责物业承接查验备案;

(六)负责建立物业管理纠纷调解机制,处理物业管理投诉;

(七)法律法规规章规定的其他职责。

第九条乡镇人民政府街道办事处对辖区内物业管理工作具体负责,履行以下职责:

(一)指导业主大会成立和业主委员会选举,监督业主大会和业主委员会依法履行职责;

(二)协助县(市区)物业管理行政主管部门做好物业承接查验备案住宅专项维修资金监管物业服务企业信用信息征集等工作;

(三)召集物业管理联席会议,调解物业管理纠纷,协助处理物业管理投诉;

(四)协调和指导未实施物业管理住宅小区的管理服务工作;

(五)法律法规规章规定的其他职责。

居民委员会应当协助乡镇人民政府街道办事处做好物业管理的相关工作。

第十条市县(市区)人民政府的下列有关部门按照各自职责做好物业管理的相关工作:

(一)公安机关应当做好物业管理区域内治安消防安全监督管理工作,对物业服务企业履行治安消防安全职责情况实施监督检查,依法查处物业管理区域内影响公共安全公共秩序的违法行为;

(二)城乡规划行政主管部门应当做好物业管理区域内物业服务用房等配套设施规划审查监督工作;

(三)价格行政主管部门应当做好物业服务收费监督管理工作,规范物业服务收费行为,受理价格政策咨询和投诉举报,依法查处各类价格违法行为;

(四)建设行政主管部门应当做好物业管理区域内房屋建筑工程质量保修供水供气供热的监督管理,依法查处擅自变动房屋建筑主体和承重结构的违法行为;

(五)城市综合管理行政主管部门应当依法查处物业管理区域内擅自改变建筑物构筑物以及其他设施的用途形式色彩或者材质,违法搭建建筑物构筑物,占用和损坏绿地等违法行为;

(六)特种设备安全监督管理部门应当做好物业管理区域内的电梯锅炉压力容器等特种设备的安全监察,依法查处特种设备安装改造维修和使用中的违法行为;

(七)人防部门应当做好物业管理区域内人防工程的维护监督管理工作。

其他有关行政主管部门按照各自职责,共同做好物业管理的相关工作。

第十一条市县(市区)人民政府应当加强对物业管理工作的领导,实行物业管理联席会议制度。物业管理联席会议应当由乡镇人民政府街道办事处负责召集,县(市区)物业管理行政主管部门公安派出所居民委员会物业服务企业等单位以及业主委员会或者业主代表参加,协调解决物业管理中遇到的问题。

第十二条物业管理行业协会应当依法加强行业自律管理,协助物业管理行政主管部门开展监督管理工作,制定物业服务行业行为规范,调解物业服务行业内部纠纷,促进物业服务行业健康发展。

第三章业主业主大会和业主委员会

第十三条房屋的所有权人为业主。依法登记取得或者根据法律规定取得建筑物专有部分所有权的人,应当认定为业主。基于房屋买卖等民事法律行为,已经合法占有建筑物专有部分,但尚未依法办理所有权登记的人,可以认定为业主。

业主在物业管理活动中,依法享有权利,履行义务。

第十四条业主依法成立业主大会,选举业主委员会。

业主大会由物业管理区域内全体业主组成,代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益。

业主委员会由业主大会依法选举产生,履行业主大会赋予的职责,执行业主大会决定事项,接受业主监督。

第十五条物业管理区域内,已交付的专有部分超过建筑物总面积百分之五十时,建设单位应当按照物业所在地乡镇人民政府街道办事处的要求,报送有关筹备首次业主大会会议所需的文件资料。

物业管理区域内,专有部分占建筑总面积百分之五以上且占总人数百分之五以上的业主,可以联名向物业所在地乡镇人民政府街道办事处提出成立业主大会的书面申请。

第十六条符合成立业主大会条件的,乡镇人民政府街道办事处应当在收到书面申请后六十日内,组织成立首次业主大会会议筹备组。

首次业主大会会议筹备组由业主代表建设单位代表乡镇人民政府代表街道办事处代表和居民委员会代表组成。

筹备组成员人数应当为单数,其中业主代表人数不低于筹备组总人数的二分之一,筹备组组长由乡镇人民政府街道办事处代表担任。

筹备组应当将成员名单和工作职责在物业管理区域内显著位置公示,公示时间不少于七日。业主对筹备组成员有异议的,由物业所在地乡镇人民政府街道办事处协调解决。

建设单位和物业服务企业应当协助筹备组开展工作。

第十七条筹备组应当自组成之日起九十日内完成筹备工作,组织召开首次业主大会会议。

业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约业主大会议事规则,并选举产生业主委员会之日起成立。

第十八条业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会决定筹集和使用住宅专项维修资金改建或者重建建筑物及其附属设施的,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;决定其他有关共有和共同管理权利重大事项的,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

业主大会会议可以采用集体讨论书面征求意见或者网络实名投票等记名投票方式进行表决。

第十九条业主委员会由业主大会依法选举产生,业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主,并符合下列条件:

(一)具有完全民事行为能力;

(二)遵守有关法律法规规章和业主大会议事规则管理规约,模范履行业主义务;

(三)热心公益事业,责任心强,公正廉洁,具有较强的社会公信力和组织能力;

(四)具备必要的工作时间;

(五)本人及其近亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的企业及其下属企业任职;

(六)无索取非法收受开发建设单位物业服务企业财物及利益的行为;

(七)无泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理无关活动的行为;

(八)无因违法犯罪被追究刑事责任的情形;

(九)业主大会议事规则规定的其他条件。

业主委员会委员实行任期制,每届任期不超过五年,可连选连任。

第二十条业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,持以下材料向物业所在地乡镇人民政府街道办事处备案:

(一)业主委员会备案申请表;

(二)业主大会议事规则管理规约;

(三)业主大会会议记录和会议决定;

(四)业主委员会委员(含候补委员)名单及基本情况;

(五)业主大会表决汇总结果公示照片;

(六)法律法规规章规定的其他资料。

备案内容发生变更的,业主委员会应当自变更之日起三十日内将变更内容书面报告备案部门。

第二十一条业主委员会履行以下职责,并接受业主和物业所在地乡镇人民政府街道办事处的监督:

(一)执行业主大会的决定和决议;

(二)召集业主大会会议,报告物业管理实施情况;

(三)与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

(四)及时了解业主物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

(五)监督管理规约的实施;

(六)督促业主交纳物业服务费及其他相关费用;

(七)组织和监督住宅专项维修资金的筹集和使用;

(八)调解业主之间因物业使用维护和管理产生的纠纷;

(九)业主大会赋予的其他职责。

第二十二条业主委员会应当在任期届满前三个月,书面告知物业所在地乡镇人民政府街道办事处居民委员会。物业所在地乡镇人民政府街道办事处应当指导协助组成换届选举筹备组,由换届选举筹备组组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。

新一届业主委员会换届选举期间,业主委员会不得就选聘解聘物业服务企业等共同管理事项,组织召开业主大会会议,但发生危及房屋安全和人身财产安全的紧急情况,需要立即使用住宅专项维修资金进行维修更新和改造的除外。

业主委员会应当自换届选举筹备组成立之日起十日内,将其保管的档案资料印章及其他属于业主大会所有的财物移交居民委员会保管。业主委员会不按时移交的,物业所在地乡镇人民政府街道办事处应当责令其限期移交;拒不移交的,必要时可以请求公安机关给予协助。业主大会和业主委员会依法需要使用上述物品的,居民委员会应当及时提供。

第二十三条新一届业主委员会选举产生并办理换届备案手续后十日内,居民委员会将其保管的物品移交新一届业主委员会。

业主委员会任期届满未能选举产生新一届业主委员会的,在新一届业主委员会成立前,可以由居民委员会在乡镇人民政府街道办事处的指导和监督下,代行业主委员会的职责。

第二十四条未成立业主大会的物业管理区域,需要业主共同决定解聘选聘物业服务企业或者其他事项的,由物业所在地乡镇人民政府街道办事处指导并协助业主共同决定有关事项。

第四章前期物业管理

第二十五条前期物业管理,是指业主业主大会选聘物业服务企业之前,由建设单位选聘的物业服务企业所开展的物业管理。

建设单位负责选聘物业服务企业实行前期物业管理,签订前期物业服务合同,并按规定进行备案。

第二十六条住宅物业的建设单位,应当在办理房屋预(销)售许可证前依法通过招投标方式选聘物业服务企业。投标人少于三个或者总建筑面积不超过三万平方米的,经物业所在地县(市区)物业管理行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘物业服务企业。

第二十七条住宅前期物业服务收费实行政府指导价,由市县(市区)价格主管部门会同物业行政主管部门制定,并定期公布。

第二十八条建设单位应当在销售物业之前,制定临时管理规约,对有关物业的使用维护管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定,并在物业销售前向物业买受人明示,予以说明。

临时管理规约不得侵害物业买受人合法权益。

临时管理规约的效力至首次业主大会审议通过的管理规约生效时终止。

第二十九条建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置物业服务用房,用于物业管理活动,不得擅自改变用途。

物业服务用房应当按照下列规定配置:

(一)建设工程项目地上总建筑面积不足三万平方米的,物业服务用房按不低于九十平方米配置;三万平方米以上二十万平方米以下的,按不低于千分之三配置;超过二十万平方米的,按不低于六百平方米配置。

(二)物业服务用房应当为地面以上独立成套房屋,且具备水电通风采光等使用功能。

城乡规划主管部门在规划许可验收过程中,应当审查物业服务用房建筑面积位置配置等是否符合规划设计指标。

第三十条建设单位应当在物业交付使用十五日前,与选聘的物业服务企业完成物业承接查验工作。

实施承接查验的物业,应当具备下列条件:

(一)建设工程竣工验收合格,取得规划消防环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件,并经建设行政主管部门备案;

(二)供水排水供电供热供气公共照明通信有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成,供水供电供热供气已安装独立计量表具;

(三)教育邮政医疗卫生文化体育环境卫生社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成;

(四)道路绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成,并满足使用功能要求;

(五)电梯二次供水高压供电消防设施压力容器电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书;

(六)物业使用维护和管理的相关技术资料完整齐全;

(七)法律法规规定的其他条件。

第三十一条物业现场查验二十日前,建设单位应当向物业服务企业移交下列资料:

(一)竣工总平面图,单体建筑结构设备竣工图,配套设施地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

(二)设施设备的安装使用和维护保养等技术资料;

(三)供水供电供热供气通信有线电视等准许使用文件;

(四)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

(五)物业管理所必需的其他资料。

第三十二条物业承接查验应当签订物业承接查验协议,作为前期物业服务合同的补充协议,与前期物业服务合同具有同等法律效力。

物业承接查验费用的承担,由建设单位和物业服务企业在前期物业服务合同中约定。没有约定或者约定不明确的,由建设单位承担。

第三十三条物业服务企业应当自物业交接后三十日内,持下列文件向物业所在地县(市区)物业管理行政主管部门办理备案手续:

(一)前期物业服务合同;

(二)临时管理规约;

(三)物业承接查验协议;

(四)建设单位移交资料清单;

(五)查验记录;

(六)交接记录;

(七)其他承接查验有关的文件。

第五章物业管理服务

第三十四条从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。

物业服务企业登记机关应当在物业服务企业核准登记之日起三日内,将企业信息共享给同级物业管理行政主管部门。

第三十五条业主委员会应当依据法律法规规章的规定与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同,并按规定进行备案。

物业服务合同应当载明下列内容:

(一)物业的基本情况;

(二)物业服务内容服务标准收费标准和委托代收费事项;

(三)物业服务用房住宅专项维修资金的管理与使用;

(四)利用业主共用部位共用设施设备开展经营活动所得收益的核算和分配办法;

(五)双方的权利义务;

(六)违约责任履约保证措施合同期限及合同解除的条件;

(七)与物业服务有关的其他事项。

第三十六条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定提供相应的服务,并遵守下列规定:

(一)遵守有关法律法规规章的规定;

(二)符合国家省和本市规定的技术标准规范;

(三)及时向业主物业使用人告知安全合理使用物业的注意事项;

(四)接受业主和业主委员会的监督,定期听取业主物业使用人的意见和建议,改进和完善服务;

(五)协助有关部门开展社区文化和精神文明建设活动,做好物业管理区域内的安全防范工作;

(六)接受居民委员会的指导,配合做好社区管理相关工作。

第三十七条物业服务企业应当将下列信息在物业管理区域显著位置公示并及时更新:

(一)企业营业执照物业项目负责人和各项服务主管人员的基本情况服务投诉电话;

(二)物业服务合同约定的服务内容服务标准收费项目收费标准收费方式;

(三)电梯消防等设施设备日常维修保养单位的名称资质联系方式和应急处置方案等;

(四)住宅专项维修资金使用情况物业共用部位和共用设施设备经营所得收益;

(五)房屋装饰装修和使用过程中的安全事项;

(六)应当公示的其他信息。

第三十八条物业服务收费应当遵循质价相符公平公开合理诚信的原则,可以采取包干制或者酬金制等方式收取,具体标准和方式由物业服务合同约定;实行政府指导价的,应当在指导价范围内确定。

物业服务合同期内,物业服务企业不得擅自提高物业服务收费标准。如需提高的,物业服务企业应当按幢公示拟调价方案调价理由成本变动情况等相关资料,与业主委员会协商,并经业主大会同意;没有成立业主大会的,需经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

第三十九条物业服务企业依约履行义务的,业主应当按照物业服务合同约定按时交纳物业服务费,不得以物业空置存在开发建设遗留问题或者放弃共有权利等为由拒绝交纳。

业主逾期不交纳物业服务费的,物业服务企业业主委员会可以通过上门催交电话催交等形式,督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业服务企业可以依法提起诉讼。经生效司法判决确认后仍不履行的,可以申请人民法院强制执行并按照个人信用信息管理有关规定录入个人信用档案。

第四十条物业管理区域内供水供电供气供热通讯有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用。

专业经营单位委托物业服务企业代收有关费用的,双方应当签订委托协议,明确委托的主要事项和费用支付的标准和方式。

专业经营单位不得强制物业服务企业代收费用,不得因部分最终用户未履行交费义务停止已交费用户和共用部位的服务。

第四十一条终止或者解除物业服务合同,物业服务企业应当依据合同约定期限书面告知业主委员会乡镇人民政府街道办事处和县(市区)物业管理行政主管部门;合同未约定告知期限的,应当在终止或者解除物业服务合同前九十日内告知。

第四十二条物业服务企业应当自物业服务合同终止或者解除之日起十日内撤出物业管理区域,向业主委员会移交其合法占有的以下资料和财物,并配合做好交接工作:

(一)本办法第三十一条规定的资料;

(二)业主和物业的基础档案以及物业服务中形成的物业服务档案;

(三)物业共用设施设备及其改造维修运行保养的有关资料;

(四)利用共用部位共用设施设备经营的相关资料预收的物业服务费用交纳记录等资料;

(五)其他应当移交的资料。

因特殊原因不能将上述资料和财物移交给业主委员会的,由居民委员会代为保管。

第四十三条物业服务企业撤离后,尚未选聘新物业服务企业的,业主委员会可以申请乡镇人民政府街道办事处进行应急管理;尚未成立业主大会的,十名以上业主可以联名申请乡镇人民政府街道办事处进行应急管理。乡镇人民政府街道办事处应当根据应急管理的需要提供基本保洁秩序维护等服务,服务期限协商确定,费用由业主承担。

第六章物业的使用和维护

第四十四条建设单位应当按照国家规定的物业保修范围和保修期限,承担保修责任。物业服务企业对业主专有部分和共用部位共用设施设备保修期内出现的质量问题,应当及时通知建设单位。建设单位应当立即通知施工单位到现场核查情况,予以保修。建设单位无法通知施工单位或者施工单位未按照约定进行保修的,建设单位应当另行委托其他单位保修。

建设单位不履行保修义务或者拖延履行保修义务的,物业服务企业业主可以向建设行政主管部门反映,由建设行政主管部门依法处置。

第四十五条业主和装饰装修企业在住宅装饰装修工程开工前,应当与物业服务企业签订装饰装修管理服务协议,并遵守装饰装修有关规定。物业服务企业应当加强装饰装修现场巡查,发现违反规定的,应当劝阻制止,并及时报告有关行政管理部门。

第四十六条物业管理区域内禁止下列行为:

(一)擅自改变建筑物及其附属设施用途;

(二)擅自变动房屋建筑主体和承重结构;

(三)违法搭建建筑物构筑物,擅自改变住宅外立面在非承重外墙上开门窗;

(四)侵占或者损坏物业共用部位共用设施设备,擅自移动共用设施设备;

(五)擅自拆改供暖燃气等管道和设施;

(六)破坏擅自占用消防设施公共疏散通道消防通道,破坏消防安全标志,擅自改变消防通道;

(七)破坏公共环境保护设施或者造成环境污染的其他行为;

(八)法律法规规章以及管理规约禁止的其他行为。

物业管理区域内发生上述行为时,物业服务企业和业主委员会应当根据物业服务合同或者临时管理规约管理规约予以劝阻制止,并及时报告有关行政管理部门。

第四十七条物业服务企业应当健全物业共用部位共用设施设备管理养护制度,加强对共用部位共用设施设备运行状况的日常检查维护保养,并做好记录。

物业服务企业应当委托专业服务单位负责电梯集体采暖炉等特种设备和自动消防设施的维护保养工作。

第四十八条物业管理区域内规划的车位车库,应当首先满足业主物业使用人的需要,对车位车库的处分情况应当予以公布。尚未出售的车位车库,业主物业使用人需要承租的,建设单位应当出租,不得以只售不租为由拒绝出租。

物业管理区域内车位车库尚有空余的,不得新辟规划以外的车位。车位车库不足,利用业主共有的道路或者其他公共场地停放汽车的车位,属于业主共有,其收费管理等事项,由业主大会决定。

物业管理区域内停放车辆,不得影响道路通行阻碍特种车辆执行任务或者损坏共用设施设备。

第四十九条利用物业共用部位共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主业主大会物业服务企业的同意后,按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。

共用部位共用设施设备的经营收益,由物业服务企业代管的,应当单独列账并在物业管理区域内显著位置公示。

业主对物业共用部位和共用设施设备经营所得收益的收支情况有异议的,有权查询财务账簿。

第五十条住宅物业住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当按照国家有关规定交存专项维修资金。

业主应当在办理房屋入住手续前,将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。房屋竣工后尚未售出和建设单位自留的物业,由建设单位在办理房屋产权初始登记时存入住宅专项维修资金专户。

第五十一条住宅专项维修资金属于业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位和共用设施设备的维修更新和改造,不得挪作他用。住宅专项维修资金使用由物业服务企业或者相关业主按照规定申请办理。

物业保修期满后,发生危及房屋安全和人身财产安全等紧急情况,需要立即对共用部位共用设施设备进行维修更新和改造的,物业服务企业或者相关业主可以向住宅专项维修资金管理机构申请列支应急住宅专项维修资金。紧急情况处置后,应当进行公示,接受监督。

第七章法律责任

第五十二条违反本办法规定的行为,法律法规规章已规定处罚的,按照其规定执行。

第五十三条建设单位违反本办法规定,有下列情形之一的,由市县(市区)物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,按照下列规定进行处罚:

(一)未报送筹备首次业主大会会议所需的文件资料的,处两千元以上一万元以下罚款;

(二)未履行承接查验义务的,处五千元以上三万元以下罚款;

(三)未公布物业管理区域内规划的车位车库的处分情况或者对尚未出售的车位车库只售不租的,处五千元以上三万元以下罚款。

第五十四条物业服务企业违反本办法规定,有下列情形之一的,由市县(市区)物业管理行政主管部门责令限期改正,并录入物业服务企业信用档案;逾期不改正的,按照下列规定进行处罚:

(一)未履行承接查验备案义务的,处五千元以上三万元以下罚款;

(二)未在物业管理区域内公示有关信息或者公示的有关信息失实的,处五千元以上三万元以下罚款;

(三)拒不移交有关资料拒不撤出物业管理区域的,处五千元以上十万元以下罚款;

(四)对物业管理区域内发生本办法第四十六条的禁止行为,未进行劝阻制止和报告的,处两千元以上一万元以下罚款;

(五)对电梯消防等共用设施设备维护保养不当导致存在安全隐患或者无法正常使用的,处五千元以上五万元以下罚款。

第八章附则

第五十五条本办法自2018年12月5日起施行。