法制日报全媒体记者 陈磊

“这里原来规划的是车位和绿地,现在物业公司没有征得我们业主同意,就开始建垃圾站,侵犯了我们业主的权利。”

5月12日上午,站在北京市亦庄经济技术开发区BDA园区东南角一块新浇筑的水泥地面上,业主肖启宋对《法制日报》记者说。

另一位业主叶峰认为,在园区内新建垃圾站属于改变园区内公共设施用途,需要依法提请园区业主讨论决定同意后,依法向规划部门等报批,否则属于违法建筑。

物业公司建垃圾站

遭到周边业主反对

这块水泥地,目测大概150平方米,在靠近园区道路一侧,立着一根金属柱子,顶端是两个摄像头,旁边地上裸露一截电线,在靠近绿化带一侧,一截大约20厘米高的PVC管露出地面,水泥地面上还分布3个下水道篦子。

据肖启宋介绍,园区由北京亦庄置业有限公司楼宇物业管理分公司负责管理,裸露的电线是被破坏掉的灯柱,还有一个红外围墙仪器也被损坏了。

肖启宋的房子,与这块地仅隔一条园区道路。

变化发生在“五一国际劳动节”假期期间。

肖启宋说,“五一”之前,这块水泥地还是车位,旁边种着3棵观赏桃树和一棵臭椿树。5月1日,他获悉物业公司安排工人在这里施工,便致电物业公司客服询问是不是要建垃圾站,对方予以否认。

5月4日,租用肖启宋房子的公司的员工提前上班时发现,有工人在这里浇筑水泥,得知确实是要建垃圾站,赶紧通知肖启宋。肖启宋开车赶到现场。

“当时,他们已经浇筑四分之三,我要求工人停工,他们不听,我又给物业经理打电话,他们还是坚持把活儿全部干完。我就拨打12345市长热线投诉。”肖启宋一边指着水泥地面,一边跟《法制日报》记者讲述当时的情况。

据《法制日报》记者了解,得知物业公司在这里建垃圾站后,有多位业主表示反对,并拨打12345市长热线投诉。

肖启宋说,园区的规划中,原本并没有垃圾站,物业公司现在开建的垃圾站占用的是园区公共设施。

肖启宋向《法制日报》记者出示的物业管理合同称,园区的“共有部位”,是指房屋主体外至园区规划红线除去产权人所有自管产权范围外的所有区域,是为全体产权人共同使用的部位。包括物业管理区域的停车场、道路、绿地、标识、景观、公共活动区域及设施等。

根据物业管理合同的规定,物业公司作为“乙方”,“不得占用本园区的共同部位、共用设施设备或改变其使用功能”。

《物业管理条例》规定,物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施,不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业;物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当提请业主大会讨论决定同意后,由业主依法办理有关手续。

叶峰告诉《法制日报》记者,要新建垃圾站,首先就要有规划,在没有规划的情况下,物业公司要在园区公共区域建垃圾站,需要先经过园区业主组织讨论决定同意,目前园区没有业主组织,需要征得全体业主同意或者先成立业主组织,由新成立的业主组织讨论决定是否需要建垃圾站。

在叶峰看来,即使业主们同意建垃圾站,也需要依法向规划部门、生态环境部门报批,否则属于违法建筑。

物业承认没有规划

正在征求业主意见

5月12日上午,《法制日报》记者随肖启宋到物业公司了解情况。在北京亦庄置业有限公司楼宇物业管理分公司一间会议室里,《法制日报》记者见到了物业负责人刘政。

据刘政介绍,园区垃圾站的规划“没人管”,规划中没有垃圾站。

刘政说,这是一个漏洞,这么大的园区没有规划垃圾站,《北京市生活垃圾管理条例》5月1日开始实施,生活垃圾强制进行分类,“我们得做,所以我们就想在园区里边建个垃圾站”。

由于没有经过规划审批,一旦垃圾站建起来被认定为违法建筑怎么办?

对于这样的担心,刘政称,如果业主同意了,就可以建垃圾站,物业公司会与相关的政府部门沟通。

肖启宋当场说:“不同意。”

“建垃圾站肯定不行,如果旁边的房子是你的,你会怎么想?你不打招呼,不跟我们业主商量就建个垃圾站,损害别人的利益。”肖启宋说。

新建垃圾站是否征得园区业主的同意?对此,刘政回应说,之前没有和业主打招呼,也没有征求业主的意见,是工作“疏忽”,业主不同意建垃圾站,这种想法可以接受也可以理解,他们现在已经停止施工。

“现在没动工,你也没有把它恢复过来。”肖启宋对刘政说。

“恢复也需要一个过程,至少现在我没建。这个是事实吧?”刘政说,垃圾分类这个事儿“必须得做”,他们已经起草一份《征求意见函》,就垃圾站选址征求所有业主的意见。

这份《征求意见函》称“为响应北京市关于垃圾分类的相关规定,做好垃圾分类各项工作,根据BDA园区实际情况,现就B区(独栋)筹建垃圾转运站选址一事征求各位业主、客户的意见”。

征求意见的主题是“垃圾转运站选址,在园区哪个位置合适”。

对此,业主李美芳向《法制日报》记者道出了担心:“在我们几位业主的交涉下,物业发了《征求意见函》,但既没有说园区规划中本来就没有垃圾站,也没有说建垃圾站需要征得业主们同意,就直接让大家选址,有误导其他业主的倾向。”

事关全体业主利益

须由业主讨论决定

“对于我们‘恢复原状’的要求,他们没有明确答复,要我们等两周。”肖启宋说。

在肖启宋看来,政府推行垃圾强制分类是好事,他们作为业主也非常支持,但由于新建垃圾站涉及全体业主的利益,应该由全体业主讨论决定,而不应该由物业公司擅自决定,损害业主的利益。

北京政法职业学院副教授刘爱君在接受《法制日报》记者采访时称,物业公司在小区无论是新建垃圾回收站还是垃圾转运站,都属于新建公共配套设施;如果新建公共设施所占用地属于全体业主共有并且原本规划属于车位和绿地共区区域,涉及业主公共利益的,根据《物业管理条例》的相关规定,需要依法经过相应的审批程序进行规划变更,还需要经过业主组织的讨论决定同意。

“如果园区没有业主大会等业主组织,根据《北京市物业管理条例》的规定,可以由当地政府组建临时性的物业管理委员会,组织业主共同决定物业管理事项,包括决定涉及业主公共利益的事项。”刘爱君说。

瀛和律师机构建筑房地产专业委员会主任林仁聪告诉《法制日报》记者,这种原来配套不完善的小区,建垃圾站或垃圾处理房如何办理、建设费用由谁负担等,在各地制定或修改的生活垃圾管理条例中没有相应规定,各地需要进一步完善规定、明确标准和操作流程。

对于这一问题的处理,林仁聪的建议是,垃圾分类事关小区全体业主利益,《物业管理条例》等法规已有相关规定,应该根据相关规定由物业公司督促小区业主组织,比如业主大会或者业主委员会,召集全体业主讨论决定,形成多数、有效的决议,根据小区规划布局,合理进行选址,尽可能选址在对所有业主影响最小的地方,同时依据地方政府管理规定办理相关手续。

“业主也应该积极履行职责,支持、参与小区的垃圾设施的修建或升级换代工作,表达自己的意见,共同创造、维护清洁卫生的环境。”林仁聪说。