第一章 总则

第一条 为贯彻实施《珠海经济特区城乡规划条例》(以下简称《条例》),根据《广东省城乡规划条例》等有关规定,结合珠海经济特区实际,制定本办法。

第二条 市城乡规划主管部门(以下简称市规划部门)负责组织实施本办法。

发展和改革、国土、交通、水利、建设、住房、环保、文体、市政、教育、卫生、人民防空等行政主管部门和城市管理行政执法部门,按照各自职责共同做好本办法的实施工作。

第三条 横琴新区管理机构依法行使市一级规划管理权限。

各区人民政府(以下简称区政府)、镇人民政府(以下简称镇政府)按照管理权限负责辖区范围内的城乡规划管理工作。

各经济功能区管理机构履行区政府的职责。

第四条 市城乡规划委员会是市人民政府(以下简称市政府)进行城乡规划决策的议事机构,其审议意见是审批规划和项目的重要依据。

确需对市城乡规划委员会审议通过成果进行修改的,相关部门、建设单位或者个人应当向组织编制单位提出申请,由组织编制单位充分论证并组织审查后,报告市城乡规划委员会或者提交市城乡规划委员会审议通过。需再次提交市城乡规划委员会审议的事项,依法需公示的,应当在审议前进行公示。

第二章 城乡规划的制定和调整

第一节 城乡规划的制定

第五条 市规划部门负责统筹全市城乡规划编制工作,协调和平衡全市范围内各层次、各类别涉及空间利用的城乡规划。

市规划部门和市其他相关职能部门,区政府,镇政府和有关建设单位依据职责组织或者参与相关城乡规划编制。

第六条 规划编制经费按事权与责任相适应原则,纳入同级财政预算。

市规划、财政部门和规划项目组织编制单位应当按照市级城乡规划编制专项资金管理相关规定,开展规划项目的申请、审核、入库、资金分配计划、监督检查以及绩效评价等工作。

第七条 市政府组织编制的城市总体规划成果报市人民代表大会常务委员会审议,市政府对审议意见进行研究处理后,将审议意见和审议意见处理情况随城市总体规划成果报送省人民政府审查。

第八条 分区规划应当根据城市总体规划,合理配置城市土地利用、人口分布以及公共设施、城市基础设施,并对控制性详细规划的编制提出指导性要求,其规划期限应当与总体规划相一致。

中心城区分区规划,由市规划部门负责组织编制。区、经济功能区范围内的分区规划,由区政府会同市规划部门组织编制。分区规划经市城乡规划委员会审议通过后,报市政府批准。

第九条 城市设计贯穿于城市规划的全过程。单独编制的城市设计由市规划部门组织编制,并经市城乡规划委员会审议通过后按相关规定程序报批,其成果应当纳入相应的城乡规划。

城市设计应当加强对山脊线、天际线和滨水岸线的规划控制,从整体平面和立体空间上统筹城市建筑布局,协调城市景观风貌,体现山海相拥、陆岛相望、城田相依的风貌格局。单体建筑设计方案应当在形体、色彩、体量、高度等方面符合城市设计要求。

第十条 控制性详细规划编制应当根据需要同步开展交通、市政、景观、环保、水资源等专项评估,经市规划部门会同相关部门审查后,作为控制性详细规划编制的依据。

横琴新区的控制性详细规划的编制和修改,在报市城乡规划委员会审议后,由横琴新区管理机构审批,并报市规划部门备案。

第十一条 全市性涉及土地利用和空间布局专项规划的立项、编制、审议、审批、实施和监督工作,按照专项规划管理相关规定执行。

第十二条 镇总体规划由镇政府组织编制,经所在镇人民代表大会审议通过,并经区政府、市规划部门审查,市城乡规划委员会审议通过后,报市政府批准。

第十三条 村庄规划由镇政府组织编制,经村民会议或者村民代表会议讨论同意后,报区政府批准,并报市规划部门备案。

村庄规划应当定期进行修编。组织编制机关应当论证修改的必要性,向原审批机关提出专题报告,经原审批机关同意后,方可编制修改方案。修改方案公示后,经村民会议或者村民代表会议讨论同意后,报区政府批准,并报市规划部门备案。

位于城镇地区的村庄应当纳入所在地的城镇控制性详细规划,统一规划管理,可不再单独编制村庄规划。

第十四条 海绵城市专项规划经批准后,编制或者修改城市总体规划时,应当将雨水年径流总量控制率纳入城市总体规划,将海绵城市专项规划中提出的自然生态空间格局作为城市总体规划空间开发管制要素之一。

编制或者修改控制性详细规划时,应当参考海绵城市专项规划中确定的雨水年径流总量控制率等要求,并根据实际情况,落实雨水年径流总量控制率等指标。

编制或者修改城市道路、绿地、水系统、排水防涝等专项规划,应当与海绵城市专项规划充分衔接。

第十五条 城乡规划草案报送审批前,组织编制单位应当公告城乡规划草案,并采取论证会、听证会或者其他方式征求专家和公众意见。公告时间不少于三十日。

城乡规划草案依照规定需要听证的,组织编制单位应当依照本市重大行政决策听证的有关规定组织听证。

城乡规划经批准后,组织编制单位应当在十五日内将城乡规划成果提交市规划部门,纳入规划信息管理系统,除依法不得公开的信息外,组织编制单位应当在三十日内在本单位网站、新闻媒体或者专门场所公告,并发布于本单位网站,方便公众查阅。

第二节 控制性详细规划的调整

第十六条 控制性详细规划是土地使用权出让、划拨以及建设用地规划许可的依据。

任何单位和个人都应当遵守经依法批准并公布的控制性详细规划,服从规划管理。

第十七条 控制性详细规划在满足法定条件时,可以进行调整。控制性详细规划调整包括修改和局部修正。

控制性详细规划的修改、局部修正,应当通过控制性详细规划动态维护及时纳入规划管理系统。

第十八条 经批准后的控制性详细规划具有法定效力,任何单位和个人不得随意修改;确需修改的,应当按照法定程序进行。

修改控制性详细规划,应当对修改的必要性进行论证,并征求规划地段内利害关系人的意见。

第十九条 有下列情形之一的,可以对控制性详细规划进行修改:

(一)城市总体规划或者分区规划发生重大变更,对控制性详细规划控制区域的功能与布局产生重大影响的;

(二)国家和省设立重大建设项目,对控制性详细规划控制地块的功能与布局产生重大影响的;

(三)在实施城市建设中发现控制性详细规划有明显缺陷的;

(四)对控制性详细规划确定的建设用地性质、建设用地使用强度和公共配套设施的规划要求进行调整的。

第二十条 因调整出让用地的规划条件导致本办法第十九条第四项规定的控制性详细规划修改,应当具有下列情形之一:

(一)因城乡规划修改导致地块开发条件变化的;

(二)因国家和省重大项目建设需要的;

(三)因市政基础设施、公共服务设施和公共安全设施建设需要的;

(四)法律、法规规定的其他情形。

第二十一条 控制性详细规划的修改包括编制单元修改和局部地块修改。控制性详细规划编制单元修改,应当以新镇城市组团为单位;控制性详细规划局部地块修改,应当以项目所影响的地块为单位。

控制性详细规划的修改,由政府部门、建设单位或者土地使用权人向规划部门提出书面申请并说明理由,规划部门组织论证修改的必要性,并向市政府提出专题报告,经市政府同意后,方可编制修改方案。修改方案公示后,经市城乡规划委员会审议通过,报市政府批准。

仅涉及单条支路走向、宽度或者单条市政管线等内容的控制性详细规划修改,由政府部门、建设单位或者土地使用权人向规划部门提出书面申请并提交规划修改论证报告和草案,规划部门提出规划调整方案,采取论证会、听证会或者其他方式征求专家、利害关系人的意见,经市城乡规划委员会审议通过后,报市政府批准。

控制性详细规划的修改应当由政府部门、建设单位或者土地使用权人根据需要开展交通、市政、历史文化遗产保护、景观、环保等专项评估,经相关部门审查后,作为控制性详细规划修改的依据。

控制性详细规划的修改应当结合周边规划及实际需求,完善公共配套设施。

控制性详细规划的修改方案和专项评估由申请单位委托具有相应资质的机构编制。

第二十二条 有下列情形之一的,可以对控制性详细规划进行局部修正:

(一)将经营性用地调整为公共服务设施、公共绿地、市政公用设施等用地的;

(二)因市政工程实施需要导致周边用地面积减少,在不增加原规划确定的总建筑面积的前提下,对容积率进行调整的,或者根据需要对道路及市政管线的线位和部分技术参数进行调整的;

(三)因落实已批准的专项规划,经专项论证后,确需对控制性详细规划确定的市政公用设施和公共服务设施进行补充或者调整的;

(四)因城市基础设施、公共服务设施和公共安全设施建设需要,导致已出让或者划拨地块面积减少,在符合相关技术规范的前提下,保留该地块原批准的计容积率建筑面积不变的;

(五)因规划需要,在满足城市规划技术标准的前提下,为完善片区公共服务设施,用地内增加无偿移交政府使用的公共服务和交通市政设施,而导致建筑面积增加的;

(六)农村留用地(非旧村改造建设项目)、非经营性公共管理与公共服务设施用地以及交通市政设施用地提高开发强度,符合相关规范要求,农村留用地(非旧村改造建设项目)经所在地区政府同意、非经营性公共管理与公共服务设施用地以及交通市政设施用地经发改部门批准或者核准的;

(七)土地出让或者划拨前,在满足相关规范的前提下,调整单个地块的建筑密度、绿地率、建筑限高等指标,以及兼容用地性质或者比例的;

(八)在不增加用地总建筑规模的前提下,减少混合用地中居住建筑面积的(以公开出让方式取得的用地除外);

(九)提高工业用地开发强度,容积率不超过2.0的;

(十)因控制性详细规划的信息错漏需要更正控制性详细规划相关信息的。

第二十三条 控制性详细规划的局部修正,由政府部门、建设单位或者土地使用权人向市规划部门提出书面申请。市规划部门负责审批,并向市政府备案。涉及利害关系人的,应当公示征求意见,公示时间不少于三十日。市政府另有规定的,按照相关规定执行。

第三章 城乡规划的实施

第一节 建设用地规划管理

第二十四条 城市规划区范围内的土地使用权出让、划拨以及建设用地的规划许可应当以控制性详细规划为依据。

第二十五条 按照国家规定需要有关部门批准或者核准的建设项目,以划拨方式提供国有土地使用权的,建设单位在报送有关部门批准或者核准前,应当向规划部门申请核发建设项目选址意见书。

第二十六条 建设单位申请核发建设项目选址意见书,应当提交选址申请函、有关部门同意开展建设项目前期的证明文件、建设项目总平面布局图和建设项目选址论证报告等材料。

建设项目选址论证报告应当由具有相应资质的单位或者专家出具。论证报告应当分析论证建设项目选址方案的科学性、合法性、与城乡规划的协调性。

第二十七条 取得建设项目选址意见书二年内尚未获得建设项目批准或者核准的,应当在有效期届满三十日前向规划部门申请办理延期手续,延长期限不得超过一年。未办理延期手续或者延长期逾期仍未获得建设项目批准、核准的,选址意见书自行失效。

建设项目所依据的批准、核准文件被依法撤销、撤回、吊销,或者土地使用权被依法收回的,相应的项目选址意见书失效。

第二十八条 以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目,建设单位在取得选址意见书后,凭用地预审、项目批准、核准、备案等有关文件向规划部门申请核发建设用地规划许可证。

第二十九条 已取得建设用地规划许可证的用地,因公共利益或者实施城乡规划需要,同时符合下列条件的,可以对用地进行合宗:

(一)拟合宗用地相邻,且无道路分割;

(二)拟合宗用地的土地使用权人相同;

(三)拟合宗用地的规划功能符合《珠海市城市规划技术标准与准则》兼容性规定要求。

用地合宗后,按照合宗后的用地统一规划建设,其用地规划功能、总计容建筑规模、建筑功能比例应保持不变,规划方案应当符合城乡规划相关要求。

第三十条 已取得建设用地规划许可证的同一宗用地,符合下列条件之一的,可以对用地进行分割:

(一)因规划市政道路、增加向公众开放的道路、河涌等自然界限分割;

(二)因政府储备用地规划实施需要;

(三)因规划公共服务设施建设需要。

符合前款第一、三项的用地,在分割前应当按照用地规划条件编制原用地的修建性详细规划或者建设工程设计方案总平面图,明确拟分割用地各地块的具体规划指标。分割后用地功能宜相对独立,且有相对完善的公共服务设施配套,各地块开发强度不得突破原用地的总体开发强度指标,涉及到控制性详细规划修改或者调整用地规划条件的,按相关规定执行。已建成的用地原则上不办理规划用地分割。

第三十一条 需要对建设用地进行合宗或者分割的,建设单位应当就合宗或者分割用地涉及的土地权属、闲置、查封抵押等,征求国土、不动产登记机构等单位意见后,向规划部门提出书面申请。

符合合宗或者分割要求的,规划部门应当在珠海特区报、用地现场及门户网站进行公示,公示时间不得少于十日。涉及多个业主的,还应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。规划部门同意后,建设单位应当按程序办理建设用地规划许可证和建设用地批准书等变更手续。

第三十二条 建设单位或者个人取得建设用地规划许可证后,应当在一年内向国土部门申请用地;需要延期的,应当在建设用地规划许可证有效期届满三十日前向规划部门申请办理延期手续。经批准可延期一次,期限不超过一年。一年内未申请用地、经申请未获得用地或者申请延期未获批准的,建设用地规划许可证自行失效。

建设单位或者个人应当在取得规划条件两年内,申请建设工程设计方案审查;超过两年的,应当向市规划部门申请重新审核规划条件。

第二节 建设工程规划管理

第三十三条 建设单位或者个人在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的,应当依法办理建设工程规划许可证。办理建设工程规划许可证应当以规划条件为依据。

第三十四条 建筑工程的建设工程规划许可应当符合下列程序和要求:

(一)建筑设计方案审查。建设单位或者个人持建设用地规划许可证、使用土地或者海域水域的证明文件、建筑设计方案和法律法规规定的其他材料,向市规划部门提出建筑设计方案审查申请。规划条件要求编制修建性详细规划的建设项目,应当同时提交经审查批准的修建性详细规划。建筑设计方案应当委托具有相应资质的设计单位编制。

(二)申领建设工程规划许可证。建设单位或者个人依照市规划部门批准的建筑设计方案进行建筑施工图设计,凭符合规定的建筑施工图设计文件,向市规划部门申请核发建设工程规划许可证。

市规划部门可以政府购买服务的方式委托具有相应资质的单位对建设单位或者个人提交的材料进行技术审查。受委托单位应当严格依据市规划部门核准的建筑设计方案以及相关技术规范审查相关图纸,市规划部门应当对受委托单位的审查工作承担相应责任。

第三十五条 建设用地小于(含)五万平方米的地块或者建设规模小于(含)十万平方米的建筑工程项目,应当整体编制建筑设计方案总平面图。

第三十六条 建设用地超过五万平方米或者建设规模超过十万平方米的建筑工程项目,在编制建筑设计方案前可编制修建性详细规划或者概念性总平面图。

概念性总平面图是分期编制建筑设计方案总平面图的基本依据。概念性总平面图的编制要求包括:

(一)分期数量和各期规划范围;

(二)各期建筑功能比例、容积率、建筑覆盖率、绿化覆盖率和相关配套设施等规定性内容和建筑布局、建筑高度、建筑面宽、建筑风格等指导性内容;

(三)每期申报开发用地面积大于五万平方米或者建设规模大于十万平方米。每期开发单元范围,宜以市政道路为界;

(四)合理确定配套设施的建设时序,独立占地的公共服务配套设施应当在首期报建、建设和规划条件核实。公共服务配套设施宜独立占地;

(五)属本期项目配套的公共配套设施和市政设施应当与主体工程同步设计、同步报建、同步施工、同步规划条件核实、同步交付使用。

经市规划部门批准概念性总平面图后,可分期审查建筑设计方案总平面图。概念性总平面图应当与首期建设设计方案总平面图同时报审。概念性总平面图的规定性内容一经批准,原则上不得修改。确需修改的应当按照修改修建性详细规划的程序征求利害关系人的意见。

第三十七条 建设单位或者个人可以依据已批准的建筑设计方案总平面图,分期申请建设工程规划许可。分期建设宜以市政道路为界,多幢连体或者以裙楼相连的多幢塔楼建筑工程不得分期申领建设工程规划许可证。

第三十八条 建筑工程的规划许可审查建设用地规划许可证及《珠海市城市规划技术标准与准则》的规划管理内容,主要包括以下内容:

(一)总平面图:用地红线、建筑红线、建筑布局形式、建筑间距、建筑退让、日照分析、建筑高度、建筑面宽、地坪标高、车行出入口位置、围墙、公共配套设施等;

(二)建筑单体:规划平面布局、规划使用功能、建筑立面、建筑层数、建筑层高、建筑屋顶等;

(三)主要经济技术指标:用地面积、总建设规模、地上建设规模、地下建设规模、容积率、建筑覆盖率、绿地率、绿化覆盖率、停车位等;

(四)建设用地规划许可证及《珠海市城市规划技术标准与准则》规定的其他规划管理内容。

规划报建的建筑施工图纸的其余内容由施工图审查机构及相应行业主管部门依照国家相关规范负责审查。

第三十九条 符合下列情形的,在项目建筑设计方案审查通过后,市规划部门直接核发建设工程规划许可证:

(一)独立占地且未迭建其他非公共服务设施的居住小区公建配套(含幼儿园、中小学、邻里中心等);

(二)地上建筑面积五千平方米及以下的行政办公、文化、体育、医疗卫生、社会福利、市政公用等小型公共建筑;

(三)工业、仓储、物流建筑(不含新型产业建筑)。

第四十条 建设单位或者个人领取建设工程规划许可证后,在项目建设过程中,商品房开发项目需申请规划设计变更的,应当在项目预售或者销售前申请。

在项目预售或者销售后且在规划条件核实前,商品房开发项目确需变更公共配套设施的,建设单位应当进行批前公示,依法征求相关利害关系人的意见后,按程序申请设计变更。

第四十一条 建设单位申领建设工程规划许可证前,以划拨方式取得国有土地使用权的建设项目需调整建筑密度、绿地率、绿化覆盖率、建筑高度、停车位等指标的,或者以出让方式取得国有土地使用权的建设项目,不涉及调整相关指标和改变容积率,需调整建筑密度、建筑高度等指标的,建设单位应当提出调整对比论证方案,并依法征求相关利害关系人的意见,经市规划部门审核,报市城乡规划委员会审议通过后,作为建筑设计方案编制的依据。

第四十二条 房屋权属登记和房屋用途应当符合规划核准的建筑功能。变更房屋权属登记涉及改变房屋用途的,房屋权属人应当报规划部门批准,并按新用途补缴地价。房屋用途是否改变由规划部门负责界定。

房屋改变用途的,应当满足以下条件:

(一)符合城乡规划关于用地兼容性或者房屋适建性的规定;

(二)不影响房屋安全使用;

(三)不侵害他人合法权益;

(四)已经按照物权法相关规定征求意见。

第四十三条 对已建成并投入使用的建筑物进行外立面装修的,建设单位或者个人应当向规划部门申请:

(一)单栋建筑外立面装修应当整栋建筑或者整体裙房统一设计、统一实施;

(二)住宅小区(含别墅区)建筑外立面装修,应当整体统一规划设计,统一实施,如单栋申请建筑外立面装修,其建筑造型应当与原风格一致;

(三)建筑外立面装修工程未经批准不得进行加建,不得改变建筑结构和建筑功能;

(四)存在多个业主或者涉及其他利害关系人的,建设单位或者个人应当取得其他业主或者利害关系人同意实施外立面装修的意见,并履行批前公示程序。

第四十四条 独立式住宅危房拆建应当按照以下程序办理拆建审批手续:

(一)申请人应当持房屋安全鉴定报告、房地产权利证书等资料向规划部门提出危房拆建申请;

(二)申请人凭市规划部门出具的同意重建决定书自行拆除原房屋后,向房地产登记部门申请注销房屋登记;

(三)申请人凭注销房屋登记的证明文件,向市规划部门申请办理建设工程规划许可证;

(四)房屋竣工后,应当经市规划部门按审批内容进行规划核实及竣工验收合格后,向不动产登记机构申请办理房地产登记。

村民宅基地住宅拆建程序另行规定。

第四十五条 在符合控制性详细规划的前提下,区政府、村集体组织应当有计划分步骤地对危房集中、基础设施落后的地段进行成片开发、统一改造,控制零星、分散建设。

单栋危房确需拆建,但目前尚不具备成片开发、统一改造的实施条件的,一律按原位置、原建筑功能进行拆建,地上建筑面积、基底面积、建筑高度和层数等不得超过原房地产权利证或者规划许可的内容,地下室轮廓线不超出地上建筑的基底轮廓线,重建建筑在风格和色彩上应当与周边环境相协调。

第四十六条 既有住宅建筑需要使用共有部分增设电梯的,应当满足城市规划、建筑设计、结构安全和消防安全等规范,并征得本建筑单元内全体业主的同意后报规划部门审批。

规划部门核发建设工程规划许可证前应当进行批前公示,征求用地范围内利害关系人意见。增设电梯依法办理竣工验收等手续后,方可投入使用。

第四十七条 市政工程的建设工程规划许可应当遵循下列程序:

(一)道路交通工程、轨道交通工程、城市电信工程、城市供水工程、城市排水工程、城市燃气工程、城市综合管廊工程、未建电缆沟的城市供电线路工程(10KV及以上)以及河涌水系工程的建设单位应当委托具有相应资质的规划设计单位编制工程设计方案。建设单位在组织编制工程设计方案前,可以先向市规划部门申领规划条件;组织编制工程设计方案后,应当申请规划审查。

(二)建设单位申领道路交通工程、轨道交通工程、城市电信工程、城市供水工程、城市排水工程、城市燃气工程、城市综合管廊工程、未建电缆沟的城市供电线路工程(10KV及以上)以及河涌水系工程等的建设工程规划许可证,在确认符合行业规划要求后,持建设工程设计文件等材料向市规划部门申请。

市政工程规划许可审查主要包括工程位置、建设规模、边界、线位、高程、规划平面布局、综合管廊收纳管线种类及舱体断面形式、规划使用功能等强制内容。

市政工程建筑部分的建设工程规划许可按照建筑工程规划许可的程序办理。

第四十八条 属于下列范围的建(构)筑物,建设单位或者个人可以免于申领建设工程规划许可证,但是应当根据相关主管部门的要求进行建设:

(一)不增加建筑面积、建筑高度、建筑层数,不涉及修改外立面、建筑结构和变更使用功能的室内装修工程;

(二)不改变原有建筑外立面造型而对建筑外墙进行的维修、洗刷、翻新、加固、防水等行为;

(三)项目用地红线范围内的施工工棚、施工围墙;

(四)公园绿地、防护绿地、广场用地内的建筑小品或者其他配套建(构)筑,包括建设非经营性、用于休憩的亭、台、廊、榭、景观水池、无上盖游泳池、雕塑、移动厕所、服务驿站和园林小品等建(构)筑物;

(五)已经规划部门审定修建性详细规划或者建筑设计方案总平面图的绿化用地内,用于休憩的亭、台、廊、榭、景观水池、无上盖的游泳池、雕塑和园林小品等建(构)筑物;

(六)户外立柱广告设施;

(七)下列建筑物外部附属构筑物、构件:

1.为安装安全防护设施、竖向管道、幕墙清洁吊塔、空调等而建造的临时构筑物、支架;

2.用于安装、衔接市政管网设施的地下构筑物包括化粪池、污水处理池、消防水池等附属设施;

3.用于安装灯光、旗杆、音像等设施的基座、建筑构件等;

4.用于安装无线电发射设施(塔、基站、铁架、斜拉杆等)而建造的构筑物;

5.不增加建筑面积、不影响城市景观、用于绿化种植、安全防护等功能的构筑物;

6.体育跑道、无基础看台;

7.屋顶太阳能光伏板、天面水池、冷却塔等建筑附属设施。

第四十九条 下列市政工程免于申领建设用地规划许可证和建设工程规划许可证,但应当按照相关行业主管部门的要求进行建设:

(一)不涉及道路开挖,无新增占地,且不改变原有用地功能的路面美化工程、绿化工程,城市绿道网建设工程;

(二)桥梁的整饰工程,桥梁维修加固工程;

(三)在厂(矿)区内属生产流程且不涉及市政道路、公路的管线工程;

(四)项目用地内部道路、配套管线及与市政管线接驳的工程;

(五)已建电缆沟的供电线路工程;

(六)交通信号控制设备、交通监控设备、交通违法拍摄设备、交通流量监测设备、道路交通信息采集和发布设备、交通护栏等道路交通设施、治安监控设备、环保监控设备、安装、维修、加固以及交通标志标线设置、翻新更换、维修更换等不涉及道路规划红线修改变更的市政工程;

(七)检查井、井盖、阀门等管道附属设施维修更换,管(渠)道疏浚,接户管或者连接管维修更换等不涉及市政管线规模、路由、标高变更的市政管线工程;

(八)路灯、路标、路牌、路树、自助式公用电话亭、岗亭、垃圾回收箱、路边小品等道路元素;

(九)根据主管部门意见新建或者改造公共自行车站点工程、路内收费停车系统工程;

(十)已经规划部门批准修建性详细规划或者工程设计方案总平面图的公园内部道路、桥(涵)等。

第五十条 紫线范围内建筑因不可抗力或者受到其他影响发生损毁危险的,建筑所有人应当立即组织抢险保护,采取加固措施,并向属地政府报告。

第五十一条 在紫线范围内进行建设活动的,应当符合历史文化风貌区保护规划,遵守下列规定:

(一)不得擅自改变街区空间格局和建筑原有的立面、色彩;

(二)除确需建造的建筑附属设施外,不得新建、扩建,对现有建筑进行改建时,应当保持或者恢复其历史文化风貌;

(三)不得擅自新建、扩建道路,对现有道路进行改建时,应当保持或者恢复其原有的道路格局和景观特征;

(四)不得新建工业企业,现有妨碍历史文化风貌区保护的工业企业应当有计划迁移。

第五十二条 在历史文化街区的建筑控制地带或者历史文化建筑的风貌协调区范围内进行建设活动,应当符合历史文化风貌区保护规划和下列规定:

(一)新建、扩建、改建、拆建建筑时,应当在高度、体量、色彩、风格等方面与历史文化风貌相协调;

(二)新建、扩建、改建道路时,不得破坏历史文化风貌;

(三)不得新建工业企业,现有工业企业应当有计划迁移。

在历史文化风貌区建设控制范围内新建、扩建、拆建建筑,其建筑容积率受到限制的,可以按照城市规划实行异地补偿。

第五十三条 海岛旧渔村及镇区更新改造规划,应当综合考虑海岛生态环境脆弱和市政设施承载力有限的实际情况,严格控制商品住宅开发建设。

第五十四条 万山海洋开发试验区海岛建筑退让海岸线距离,可结合各海岛开发建设实际情况,由法定规划确定。

为确保海岛景观资源向公众开放,沿海部分建设项目应当提供向公众开放的屋顶平台或者绿化休憩观景空间。

第五十五条 有下列情形之一的,市规划部门批准前应当在政府网站、建设项目现场和报纸等媒体进行公示,必要时,可以采取座谈会或者听证会等形式听取利害关系人的意见:

(一)修改已预售或者销售的商品房开发项目的修建性详细规划或者建筑设计方案总平面图的;

(二)申请已预售或者销售的商品房开发项目的改建、扩建工程的建设工程规划许可的;

(三)规划部门认为直接关系他人重大利益或者公共利益的其他行政许可、行政审批事项,根据实际情况参照本款规定确定公示内容。

批前公示的事项,如涉及项目用地范围内业主共有部分、专有部分变动的,申请人应当先将拟申请事项的内容送达利害关系人,按物权法相关规定征求意见并进行表决,并采用合法的形式对其全过程予以证明,但涉及市政公用设施和公共基础设施的项目除外。

第五十六条 独立开发建设的地下交通、商业、仓储、通信、管线、人防设施等大型地下工程项目,应当持批准文件和技术资料向市规划部门申请办理选址意见书,持地下建设用地使用权出让合同或者划拨决定书向市规划部门申请办理建设用地规划许可证。

与地面建设工程一并开发建设的地下工程应当与地面建设工程一并办理用地审批手续。

建设单位应当依据相关的规定、标准和技术规范以及建设用地规划许可证进行地下工程方案设计和施工图设计,依法向市规划部门申请办理建筑工程规划许可证;向人民防空、消防等主管部门申请办理人民防空、消防报建审核;向市建设部门办理施工图审查和建筑工程施工许可证。

第五十七条 建设单位或者个人应当在建筑、市政工程设计方案审查通过后两年内申领建设工程规划许可证。超过两年的,应当重新申请设计方案审查。

第五十八条 建设单位或者个人应当在取得建设工程规划许可证后两年内按规定申领建筑工程施工许可证。

按照规定不需申领建筑工程施工许可证的建设工程,应当在取得建设工程规划许可证后两年内开工。期限届满确需延期的,应当在期限届满三十日前向市规划部门提出申请,经批准可以延期一次,延续期限不超过两年。

未申请延期或者延期后逾期仍未开工的,建设工程规划许可证自行失效。

第三节 建设工程规划条件核实管理

第五十九条 建设工程申请规划条件核实,应当具备以下条件:

(一)申请范围内的规划许可的内容已全部完成;

(二)应当拆除的建筑物、构筑物及设施已全部拆除;

(三)已委托具有城市规划测绘资格的测绘单位按照《珠海市城市规划技术标准与准则》等相关规定的要求及内容完成规划条件核实测绘,具有有效的《珠海市建设工程规划条件核实测绘记录册》(以下简称测绘记录册);

(四)其他依法应当具备的条件。

第六十条 建设工程规划条件核实以批准的建设工程规划许可证为依据。

同一建设工程规划许可证的所有建设工程应当同时申请规划条件核实。两个或两个以上建设工程规划许可证的建设工程可同时申请规划条件核实。

由于公共利益的需要,建设单位对同一建设工程规划许可证的建设工程申请分期规划条件核实的,分期不得超过两次。申请分期规划条件核实的,应当完成分期规划条件核实范围内规划许可的全部内容。

第六十一条 申请规划条件核实应当提交以下资料:

(一)珠海市建设工程规划条件核实申请表;

(二)建设工程规划许可证及其附图、附件;

(三)测绘记录册;

(四)其他应当提交的资料。

第六十二条 测绘记录册是市规划部门进行建设工程规划条件核实的重要依据。

测绘单位应当依法履行规划条件核实测绘工作职责,如实反映建设工程现场状况,出具规范的测绘记录册,并对其真实性、准确性负责。

测绘记录册存在与建设工程现状不符或者内容错误的,测绘单位应当重新进行规划条件核实测绘或者作出订正说明。

第六十三条 建设单位应当及时向测绘单位领取测绘记录册,并在测绘记录册签发之日起十个工作日内向市规划部门提出规划条件核实申请。

逾期未申请规划条件核实的,建设单位应当重新委托测绘单位进行现场核实,确认测绘记录册的内容与建设工程现场状况相符,取得现场核实意见。

测绘单位应当自接受委托之日起五个工作日内出具现场核实意见。现场核实意见的有效期为十个工作日。

未取得现场核实意见或者现场核实意见无效的,市规划部门不予受理规划条件核实申请。

第六十四条 建筑工程规划条件核实应当核实建筑工程的用地位置、建筑边界、建设规模、建筑层数、建筑层高、建筑高度、标高、容积率、建筑密度(建筑覆盖率)、绿地率(绿化覆盖率)、规划总平面布局、规划使用功能、主要公共配套设施等强制内容。

建筑工程规划条件核实的评定标准按照《珠海市城市规划技术标准与准则》的规定执行。

第六十五条 市政工程规划条件核实应当核实建设工程的用地位置、建设边界、建设规模、线位、标高、规划总平面布局、规划使用功能等强制内容。综合管廊还须核实其管径。

市政工程的配套建筑工程的规划条件核实,参照建筑工程规划条件核实的有关规定办理。

市政工程规划条件核实的评定标准按照《珠海市城市规划技术标准与准则》的规定执行。

第六十六条 临时建筑工程规划条件核实应当核实以下内容:建筑边界、建设规模、建筑层数、规划使用功能。

临时建筑规划条件核实的评定标准按照《珠海市城市规划技术标准与准则》的规定执行。

第六十七条 临时改变旧工业建筑使用功能项目应当在消防验收前申请规划条件核实。未取得规划条件核实合格的,不得进行消防验收,不得投入使用。

原有建筑的规划条件核实测绘及规划条件核实包含以下内容:各项地形要素、建筑层高、建筑层数、建筑边界。

加建建筑的规划条件核实测绘及规划条件核实包含以下内容:各项地形要素、建筑层高、建筑层数、建筑边界、建设规模。

临时改变旧工业建筑使用功能项目规划条件核实的评定标准按照《珠海市城市规划技术标准与准则》的规定执行。

第六十八条 建筑工程的规划条件核实应当进行现场勘查,市政工程可不进行现场勘查,但市政工程的配套建筑工程除外。

规划条件核实应当对测绘记录册反映的建设工程现场状况与规划条件及规划许可要求不符的内容进行现场勘查,现场勘查采用重点检查与抽查相结合的方式。

对测绘记录册反映的建设工程现场状况与规划条件及规划许可要求不符的下列内容应当进行重点检查:

(一)地下室、架空层、首层、顶层、屋面;

(二)配电房、水泵房、垃圾房、社区用房、物业管理用房;

(三)停车库、地面停车位、出入口。

对测绘记录册反映的建设工程现场状况与规划条件及规划许可要求不符的其他内容应当结合实际情况进行抽查。

第六十九条 规划条件核实不合格的,市规划部门应当出具《建设工程规划条件核实意见通知书》,说明不合格的内容、规划条件核实意见和法律救济途径等。

建设单位应当按照《建设工程规划条件核实意见通知书》要求对不合格的内容进行改正,向市规划部门提交改正情况报告。

对无法改正且影响城乡规划实施的,市规划部门应当依法进行行政处罚;无法改正但不影响城乡规划实施的,市规划部门应当按照规定在建设工程现场显著位置进行现场公示,征求利害关系人意见。

第七十条 建设工程申请再次规划条件核实应当符合下列条件:

(一)应当进行现场公示的,现场公示无异议或者已依法处理完毕;

(二)应当进行行政处罚的,行政处罚已执行完毕;

(三)建设工程经过改正的,已取得测绘单位重新出具的测绘记录册。

第七十一条 建设工程符合规划条件核实规定和规划条件的,市规划部门应当予以核发建设工程规划条件核实合格证。

第七十二条 建设工程未取得市规划部门核发的建设工程规划条件核实合格证的,不得办理建设工程竣工验收备案及房屋权属登记。

第四节 乡村建设规划管理

第七十三条 乡村建设规划许可证的核发应当依据经依法批准的城乡规划。

村庄各项建设项目应当符合相关规划要求。在村建设用地范围内,使用宅基地进行村民自建住宅应当申请核发乡村建设规划许可证,其他建设项目应当申请核发建设工程规划许可证。

确需占用农用地进行村民宅基地住宅、村镇企业、村庄公共设施和公益事业建设的,依法办理农用地转建设用地审批手续。相关用地应当纳入村建设用地范围管理。

第七十四条 乡村建设规划许可的申请主体为建设单位或者个人。

镇政府、街道办事处(以下简称镇、街)负责接收申请材料,报送乡村建设规划许可申请。市规划部门负责受理、审查乡村建设规划许可申请,对符合条件的,核发乡村建设规划许可证。

市规划部门在核发乡村建设规划许可证时,应当依据本市地质灾害防治规划或者年度地质灾害防治方案,审查村民拟建住宅是否在地质灾害防治安全区域内。

市规划部门可以委托镇核发乡村建设规划许可证。

第七十五条 申请乡村建设规划许可进行村民宅基地住宅建设的,应当向镇、街提交以下申请材料:

(一)乡村建设规划许可申请表;

(二)村民委员会或者村集体经济组织签署的书面同意意见;

(三)使用土地的有关证明文件,位于地质灾害易发区内的,还应当提交开展地质灾害危险性评估的相关材料;

(四)拟建房屋地形图或者准确的邻里关系尺寸图;

(五)施工图文件;

(六)申请人户口簿和身份证明材料。

第七十六条 村民宅基地住宅建设应当按照乡村建设规划许可证的规定进行,不得随意变更。确需变更的,应当向作出乡村建设规划许可决定的原审批机关提出申请,依法办理变更手续。

第七十七条 村民宅基地建设工程竣工后,应当向镇、街村居建设管理服务机构提出验收申请,由规划部门进行核实,并由区政府建设主管部门进行竣工备案。

市规划部门可以委托镇、街对村民宅基地建设工程进行核实。

第五节 临时用地与临时建设规划管理

第七十八条 建设单位或者个人申请临时建设用地的,应当取得规划部门的选址意见、土地管理部门的用地审核意见后,签订临时用地合同。

涉及村集体土地的,还需经村民会议全体成员的三分之二以上同意后,由属地区政府、村委会和土地使用者签订三方临时用地合同。建设单位或者个人持临时用地合同向规划部门申请办理临时用地规划许可,核发临时建设用地规划许可证。

因抢险救灾等需要临时使用建设用地的,可先行临时使用土地,但应当及时恢复原状或者按上述程序补办手续。

第七十九条 申请临时建设工程规划许可证的临时建筑应当符合下列规定:

(一)不得超过两层且高度不得超过七米,但确因公共利益需要的除外;

(二)符合消防技术标准和管理规定;

(三)按照临时建设工程规划许可证规定的用途使用,不得改变用途;

(四)不得办理权属登记以及转让、抵押、交换、赠与。

第八十条 有下列情形之一的,可依法申请临时建设工程规划许可证:

(一)已经办理临时建设用地规划许可证,所申报的临时建筑物、构筑物与临时建设用地规划许可证规定的功能一致;

(二)临时市政基础设施或者公共服务设施;

(三)工业(物流)园区和港区内,因生产和消防、安全需要的临时建筑物、构筑物;

(四)已建建筑因使用需要确需加建的雨棚、消防楼梯、围墙等简易附属建筑物、构筑物;

(五)商品房屋项目用地范围内的临时售楼部;

(六)村集体建设用地上规划的公共服务设施或者用于发展村集体经济的临时建筑物、构筑物。

第八十一条 临时建设工程竣工后应当向市规划部门申请规划条件核实,未取得规划条件核实合格证的临时建设工程不得投入使用,不得办理延期手续。

第八十二条 临时建设工程使用期限届满确需延期的,需提供规划条件核实手续以及由我市房屋安全鉴定机构出具的房屋安全证明,并应当在期限届满三十日前向原核发机关申请办理延期手续。

临时建设工程办理延期手续后,无需重新办理新的规划条件核实手续。

临时建设工程规划许可证有效期届满未取得延期许可的,临时建设工程规划许可证自行失效。

第四章 监督检查

第八十三条 国土、测绘、建设、房屋、交通、公路、公安、工商等相关部门应当按照职责范围协助城乡规划监督检查。

区政府、镇政府、市规划部门、城市管理行政执法部门应当互相协助,共同配合做好城乡规划监督检查工作。

城乡规划的编制单位、建设项目的建设单位、设计单位、监理单位、施工单位以及施工图设计文件审查、预拌混凝土、预制构件、供水、供电、燃气、电信有线电视、物业管理等服务提供单位应当配合城乡规划监督检查。

第八十四条 市规划部门应当建立城乡规划编制、审批、修改、实施及建设项目规划指标校核、规划检验、规划检查等工作制度,规范城乡规划编制、审批、修改、实施管理,预防城乡规划违法行为的发生,及时发现、制止、纠正城乡规划违法行为。

第八十五条 市规划部门应当在办事窗口、部门官方网站公布办理规划许可的实施机关、条件、程序、期限等内容,接受社会监督。

第八十六条 市规划部门负责依法调查处理建设项目取得建设工程规划许可至规划条件核实阶段的规划违法行为。

城市管理行政执法部门负责依法调查处理建设项目取得建设工程规划许可前及规划条件核实合格后的规划违法行为,并负责依法调查处理镇政府管辖区域以外的农村村民、社区居民使用宅基地进行住宅建设的规划违法行为。

镇政府负责依法调查处理镇政府管辖区域内的农村村民、社区居民使用宅基地进行住宅建设的规划违法行为。

第八十七条 区政府依法组织相关部门对建设项目违法部分进行强制拆除。

第八十八条 各级人民政府、市规划部门、城市管理行政执法部门开展城乡规划监督检查可采取以下方式:

(一)听取相关单位或者个人的报告;

(二)调阅或者复制相关文件、资料;

(三)要求相关单位或者个人作出书面解释和说明;

(四)进入相关现场进行勘查;

(五)法律、法规、规章规定可采取的其他方式。

相关单位或者个人应当配合城乡规划监督检查,不得妨碍或者阻挠依法进行的监督检查活动。

第八十九条 根据监督检查的对象、目的、要求的不同,城乡规划监督检查可包括以下内容:

(一)城乡规划编制、审批、修改情况;

(二)规划许可、规划检验、规划条件核实情况;

(三)建设项目遵守城乡规划法律、法规情况;

(四)城乡规划违法行为调查处理情况;

(五)法律、法规、规章规定的其他内容。

第九十条 相关单位或者个人具有以下情形之一的,属于未取得规划许可进行建设的行为:

(一)未依法取得建设工程规划许可及附图、附件进行建设;

(二)未依法取得乡村建设规划许可及附图、附件进行建设;

(三)未依法取得临时建设工程规划许可进行临时建设工程建设或者超过临时建设工程规划许可规定的使用期限仍未拆除;

(四)按照相关规定采取批准文件方式进行规划许可的建设项目未依法取得批准文件进行建设;

(五)超过建设工程规划许可证、乡村建设规划许可证、临时建设工程规划许可证或者批准文件规定的有效期限仍然开工建设;

(六)擅自改变规划条件核实合格的建筑物、构筑物等建设项目的规划平面布局、规划标高、外部轮廓、层数、高度、面积、风貌、配套公共设施、规划使用功能等内容;

(七)擅自改变规划条件核实合格的道路、桥梁、管线等建设项目的规划线位、规划标高、配套公共设施、规划使用功能等内容;

(八)进行与规划许可无关的其他建设;

(九)法律、法规、规章规定的其他情形。

第九十一条 相关单位或者个人具有以下情形之一的,属于未按照规划许可进行建设的行为:

(一)擅自改变已取得规划许可的建筑物、构筑物等建设项目的规划平面布局、规划标高、外部轮廓、层数、高度、面积、风貌、配套公共设施等内容;

(二)擅自改变已取得规划许可的道路、桥梁、管线等建设项目的规划线位、规划标高等内容;

(三)法律、法规、规章规定的其他情形。

第九十二条 未取得建设工程规划许可证但已建成的违法建设工程,建设内容符合相关规划的,可在行政处罚履行完毕后补办规划许可手续。

已取得建设工程规划许可证未按规划许可内容建设的,采取局部拆除等整改措施后符合规划条件要求的,可在行政处罚履行完毕后办理规划核实。

第九十三条 市规划部门、城市管理行政执法部门、镇政府应当建立建设项目巡查制度,及时发现、制止、纠正建设项目城乡规划违法行为。

第九十四条 市规划部门、城市管理行政执法部门、镇政府发现建设项目城乡规划违法行为不属于本单位职责范围处理的,应当在三个工作日内书面告知相关单位依法处理。

第九十五条 国土、测绘、建设、房屋、交通、公路、公安、工商等相关部门及其他相关单位发现建设项目城乡规划违法行为的,应当在三个工作日内书面告知相关部门依法处理。

第九十六条 城市管理行政执法部门、镇政府认为建设项目规划违法行为属于尚可采取补办规划许可手续的改正措施消除对规划实施影响的,应当在案件调查或者作出决定前征求市规划部门规划鉴定意见,市规划部门应当及时出具规划鉴定意见。

第九十七条 根据《条例》第七十五条第三款的规定,无法采取改正措施消除对规划实施的影响且不能拆除的,包括下列情形:

(一)拆除影响建筑物、构筑物、道路、桥梁、隧道、涵洞、管线的主体结构和使用安全,或者拆除影响相邻建筑物、构筑物、道路、桥梁、隧道、涵洞、管线的主体结构和使用安全;

(二)现有拆除技术条件或者地理环境难以进行拆除;

(三)可能损害公共利益或者造成其他不良后果;

(四)法律、法规、规章规定的其他情形。

执行拆除存在需要相关行政主管部门或者相关专业机构协助确定的重大、复杂问题的,可征求相关行政主管部门或者相关专业机构技术参考意见,相关行政主管部门或者相关专业机构应当及时出具书面技术参考意见。

第九十八条 违反城乡规划进行建设的行为按照规定处理终结后,可依法予以办理建设项目规划许可、规划条件核实、竣工验收、权属登记等相关手续。

第五章 法律责任

第九十九条 规划部门应当将违反城乡规划行为信息通过门户网站等向社会公布,将其违法行为纳入信用信息共享平台,依法限制相关单位或者个人参与城乡规划建设活动。

第一百条 建设单位或者个人以欺骗、贿赂等手段取得规划许可的,由市规划部门依法撤销行政许可,并将其违法行为纳入信用信息共享平台并向社会公布。

第一百零一条 测绘单位出具质量不合格的测量报告及附图的,由规划部门责令补测或者重测;情节严重的,规划部门应当告知发证机关,由原发证机关根据相关情形依法责令停业整顿、降低资质等级或者吊销资质证书。

第一百零二条 建设单位或者个人应当根据土地出让合同的约定和规划条件要求建设公共配套服务设施,并按时移交给相关单位使用和管理。

对于商品房开发项目公共配套服务设施,建设单位或者个人不按规定建设或者不按时移交的,建设行政主管部门可不予解除商品房预售款,并将该不良行为纳入房地产开发单位信用档案。

未按照规划要求进行公共配套设施建设的,责令限期建设,逾期仍未建设的,由市规划部门处以罚款。罚款的数额按照应建公共配套设施工程面积与住宅销售平均单价或者市场评估单价乘积的二倍计算。

第一百零三条 规划部门或者城市管理行政执法部门根据《条例》第七十五条规定对违法建设处以罚款的,建设工程造价按照违法建设查处时建设行政主管部门公布的建设工程参考造价计算。建设行政主管部门未公布参考造价的其他建设工程,按照施工合同造价或者施工结算造价计算,或者委托有资质的造价咨询机构评估确定。

第一百零四条 根据《条例》第七十五条规定对违法建设作出没收违法所得的行政处罚的,违法所得按照违法建筑物、构筑物查处时当地相当等级房屋价格确定,房屋工程按照销售平均单价或者市场评估单价与违法建设面积的乘积确定。不能以房屋价格计算的其他工程,按照违法建设工程总造价确定。

没收实物的,应当在存在违反城乡规划事实的建筑物、构筑物单体中予以没收。

第一百零五条 根据《条例》第七十五条第三款的规定,无法采取改正措施消除对规划实施的影响且不能拆除,具有下列不宜没收实物的情形之一的,应当依法没收违法所得:

(一)难以分割使用或者无法单独确定权属的;

(二)没收实物影响建筑物、构筑物、道路、桥梁、隧道、涵洞、管线其他部分使用的;

(三)属于擅自改变规划使用功能等违法行为不适宜没收实物的;

(四)法律、法规、规章规定的其他情形。

第一百零六条 查处违法建设需要计算违法建设面积的,依照下列规定确定:

(一)未取得建设工程规划许可证和其他规划文件进行建设的,按照实际建筑面积数计算;

(二)未按照建设工程规划许可证内容进行建设的,按照实际增加的建筑面积数计算;

(三)未按照建设工程规划许可证内容进行建设,建筑高度增加但建筑面积未增加的,按照超出部分的高度与许可建筑高度的比值乘以许可的建筑面积数折算;

(四)未按照建设工程规划许可证内容进行建设,建筑位置与许可不符但建筑面积未增加的,按照其位置超出部分折算。

同时有上述第二项至第四项规定两种以上情形的,违法建设的建筑面积分别计算或者折算后累计。

第一百零七条 违反本办法第四十二条的规定,未经批准擅自改变建筑物用途的,责令限期改正,恢复原用途;逾期不改正的,可处以每日每平方米五十元以上一百元以下的罚款,直至改正为止。

第一百零八条 违法建筑物、构筑物违反城乡规划的事实持续存在的,属于违法建设的继续状态。对违法建设行为进行行政处罚,应当在违反城乡规划事实存续期间和违法行为得到纠正之日起两年内实施。

《条例》施行前已建成的建筑物、构筑物,是否属于违法建设,依照建设当时施行的法律、法规的规定予以认定。

第六章 附则

第一百零九条 本办法自2016年10月22日起施行。2015年2月21日珠海市人民政府施行的《珠海市城乡规划监督检查办法》(市政府令第102号)同时废止。