法治日报全媒体记者徐伟伦 通讯员张蕾

王先生购买了一套顶层房屋,未曾想入住没多久,只要一下雨房子就变成了“水帘洞”。然而,更令王先生头疼的是物业公司、开发商均拒绝予以赔偿。那么王先生的损失到底应该由谁来承担?新买的房屋就漏水,或者刚装修好的房屋漏水,责任如何分担?如果遇上这类情况我们究竟该怎么办?看看法官如何解答。

问:新买的房屋发现漏水怎么办?

答:对新购买的商品房,如果发生房屋飘窗、外墙漏水等质量问题的,应当首先找出《商品房买卖合同》和《住宅质量保证书》,查看发生质量问题的部位是否超过保修期。如在保修期内的,应当由房屋出卖人即开发商承担修复责任;开发商拒绝修复或者合理期限内拖延修复的,房屋的业主可以自行修复,修复的费用和造成的损失由开发商承担。

问:如果发生质量问题的地方超过了保修期,维修产生的费用是不是就要业主自行承担呢?

答:如果超过保修期的,房屋的屋面、外墙、公共上下水管道等共用部位、共用设施设备需要维修和更新、改造的,可以按照《住宅专项维修资金管理办法》等规章规定的程序使用住宅专项维修资金进行维修。一般是由物业服务企业提出维修方案,业主委员会等主体召开业主大会,组织业主进行表决,表决通过后向区房屋行政主管部门提出使用住宅专项维修资金的申请。

问:关于公共维修资金的使用,民法典是如何规定的呢?

答:关于如何使用公共维修资金,即将于明年实施的民法典充分考虑了老百姓安居乐业的实际需求,在第二百八十一条予以规定。

首先,明确了公共维修资金用途包括电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等公共部分的维修、更新和改造。维修资金必须专款专用,用于特定的目的,维修资金专项用于住宅共用部位、公共设施设备保修期满后的维修、更新和改造,不得挪作他用。以往对于公共维修基金的用途,业主之间容易存在不同意见,以屋顶漏雨为例,有些业主认为屋顶属于顶楼业主,应由顶楼业主自行维修;有些业主认为屋顶属于建筑物区分所有权的共有部分,归全体业主共有,而不仅属于顶楼业主。民法典明确了当屋顶发生损害的时候,应由公共维修基金维修,保证了一旦出现屋顶等共有部分需要修缮时,不会出现无资金可用的情形,也能保证维持业主正常的居住和生活条件。

第二,降低了公共维修基金的使用门槛。物权法第七十六条规定,公共维修基金的使用表决时须业主人数达到三分之二,面积达到三分之二。民法典降低了这个比例,规定应当由专有部分面积占比三分之二以上且人数占比三分之二以上的业主参与表决,并经参与表决专有部分面积过半数且参与表决人数过半数的业主同意,也就是说,要求出席会议的人数达到双三分之二,即人数过三分之二,面积过三分之二。但表决的时候,只需要这三分之二的人中有四分之三的人同意就可以了,即最低二分之一的人同意就可以,很明显降低了门槛。

第三,保障了全体业主对于维修资金使用的知情权。民法典第二百八十一条规定建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。维修资金的筹集与使用关系到业主能否正常使用建筑物及其附属设施,与每位业主的切身利益密切相关,每位业主都有权利知晓维修资金的筹集、使用情况。无论是业主大会、业主委员会还是物业公司,都有义务将维修资金的筹集、使用情况定期向全体业主公布。业主也有权对维修资金的筹集、使用情况进行查询、监督。物业服务企业或其他物业管理人或者业主委员会拒不定期公布有关信息的,业主寻求法律保护应当得到支持。