法治日报全媒体记者 刘志月 通讯员 陈洁

房地产开发商因管理不善导致资不抵债,将303套商品房“一房多卖”,近千户购房者的购房款没有着落。

湖北岚鑫房地产开发有限公司(以下简称岚鑫公司)破产清算案,案情复杂、影响重大、涉及面广、关注度高。对此,湖北省黄石市阳新县人民法院建立常态化府院联动机制、创新“土地虚拟分割”方式等办案机制,推动烂尾楼世纪铭城盘活重生。

近日,阳新县法院法官曹树才一锤定音,裁定终结岚鑫公司破产程序。“摆烂”4年之久的楼盘“重获新生”,让一众购房者多年翘首以盼的购房款终可“落袋为安”。

项目烂尾导致集体维权

2015年,岚鑫公司成立后,在阳新县城东新区开发了世纪铭城项目。

后因违规建设、违规销售、“一房多卖”、欠付大量工程款、法定代表人职务侵占等,岚鑫公司面临一系列错综复杂的刑事、行政、民事重大疑难问题。

此外,岚鑫公司与其合作伙伴湖北一家置业有限公司房地产项目坐落于同一块土地之上,国有土地使用权人为该置业公司。因自身债务问题,该置业公司被多家法院查封及银行抵押等。

此后一段时间,世纪铭城项目不断停工、复工。直到2019年,该项目彻底停工,楼盘烂尾。

阳新县法院审理查明,世纪铭城项目在建工程共有住宅517套,涉及“一房多卖”的共计303户,安置对象158户,其中“一房多卖”与安置对象所购房屋冲突的共计42户;购房标的物不明确的共计163户、购买置业公司项目的67户。

开发商明知房屋套数有限,仍然“一房多卖”,造成该楼盘总购房户数近1000户。烂尾后,因岚鑫公司无法按时交房、清偿债务,大量购房者、债权人长期信访。

2021年1月14日,阳新县法院依法受理岚鑫公司债权人破产清算申请,并指定岚鑫公司清算组担任岚鑫公司管理人。

“案件首先考虑的是民生问题,必须要保障购房者的‘优先权’。”案件讨论会上,阳新县法院院长王建明提出明确要求。

作为岚鑫公司破产案的审判长,曹树才介绍,他们多次前往安置房对象所在村,慰问安抚该村购房者,并郑重承诺:这桩案子,一定给乡亲们漂漂亮亮办好,把购房款一分不少讨要回来。

土地虚拟分割破解难题

至破产受理日,置业公司未按合作协议约定将世纪铭城项目土地使用权过户给岚鑫公司,即岚鑫公司进入破产程序后其名下无可供处置的破产财产。

向购房者、债权人清偿的物质基础如何保障,成为岚鑫公司破产案最大“拦路虎”。

面对这一难题,阳新县法院创新采用法律上进行“虚拟土地分割”方式为债务人办理土地使用权证。

岚鑫公司与置业公司之间的合作开发协议有效,且性质属于土地使用权转让合同。据此,阳新县法院依法判决置业公司配合将世纪铭城项目土地使用权过户登记给岚鑫公司,认定资产归属。

与此同时,阳新县法院通过府院联动机制提出法律上进行“虚拟土地分割”方案:将两家公司的土地使用权证进行分割以锁定权利人,对整个地块的经济技术指标不产生实质性影响。

“项目续建过程中,双方通过协商的方式处理相关配套及附属设施的使用,竣工验收时两个项目仍视为一个整体进行验收。”案件承办人刘细刚说。

最终,府院联动会议采纳了此方案。

在相关行政机关全力配合下,阳新县法院通过司法程序落实了“土地虚拟分割”方案,顺利为岚鑫公司办理了土地使用权证,为购房者、债权人能够获得清偿奠定了物质基础。

破产清算法槌落下之前,阳新县法院还结合线上线下渠道,在债权人会议上做足法律释明工作。最终,岚鑫公司破产清算案清理债务超过2.45亿元。其中322户购房者购房款全额退还,金额5708万元。

创新办案机制助力重生

如何恰当地将破产楼盘整体式出售,保障破产财产处置价值最大化,创新方式充分保障管理人履职,这对阳新县法院更是一个挑战。

为此,阳新县法院针对本案巧打“组合拳”,创新多项办案机制。

阳新县法院优选破产案件管理人并指导、协助管理人履职,化解了案件审理过程中的一系列堵点、难点。一方面,法院全力保障管理人高效履职,设立管理人查询办公室,管理人可直接查询债务人的财产;另一方面,法院着力优化重点财产处置方式,破产案件经阳新县法院裁定受理后,管理人可持法院出具的“受理裁定书”及“指定管理人决定书”直接进行财产解封,无须再办理解封手续,提升了案件审理质效。

为解决职工债权问题,阳新县法院指导管理人在资产盘活过程中顺利找到了非抵押财产,成功清偿职工工资债权。

资产处置过程中,为节约续建成本避免二次烂尾,阳新县法院按照“政府主导、部门联动、法院主审”工作原则,积极争取党委、政府支持,协调多部门共同参与,召开15次府院联动专题会议,成功以评估值95.85%、近3亿元的评估价格将项目整体出售给阳新县城市建设开发有限公司,妥善处置破产财产,保障了购房者、债权人合法权益。

正式接手世纪铭城项目后,阳新县城市建设开发公司将续建该工程,让这个烂尾楼“涅槃重生”。

编辑:张守坤