法制日报全媒体记者韩宇 通讯员洪深 刘佳

前不久,沈阳市皇姑区一小区的某物业公司将该小区业主蒋起诉至法院,请求判令蒋某交纳拖欠的物业费。

蒋某则请求法院驳回某物业公司诉讼请求。理由是某物业公司在物业服务过程中,存在违约行为,包括:未经业主大会同意,私自出售物业用房;私划停车位造成小区道路损毁;未向业主返还水泵房、蓄水池和高低压配电室等公共设施设备;小区业主侵占公共绿地,要求原告恢复绿化植被或赔偿损失等。

另外,蒋某还就以上答辩意见提请反诉,要求某物业公司返还、修复、赔偿给蒋某及其他共有产权业主造成的实际经济损失6000元。

此案的焦点在于蒋某所提反诉请求涉及的法律关系是否与本诉涉及的法律关系具有同一性或关联性。

法院经审理查明,此案本诉系某物业公司为原告、蒋某为被告的物业合同纠纷之诉,本诉诉讼请求依据的事实是原告于起诉物业费时间段内持续为蒋某所有房屋所在小区提供物业服务。反诉系蒋某为反诉人,某物业公司为被反诉人的返还原物及侵权之诉,与本诉涉及的合同违约之诉依据的事实基础并不相同,所涉法律关系不具有法律规定的同一性或关联性。据此,对蒋某所提反诉,裁定不予受理。判决蒋某支付物业费3872元。

法官庭后表示,物业服务合同是指物业服务企业与开发建设单位或业主委员会订立的,规定由物业服务企业提供对房屋及配套设备、设施及相关场地进行专业化维修、养护、管理以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序,由业主支付报酬的服务合同。某物业公司为业主提供物业服务的同时有权利依照约定收取物业费,而蒋某不按时向原告交纳物业费,系违约行为。

法官还表示,关于蒋某提出的反诉主张,诸如非法出售物业用房、未返还水泵房、蓄水池、高低压配电室,私划停车位、园区业主侵占绿地问题,均属业主建筑物区分所有权中共有权及共同管理权部分,当业主认为自身以上权利被侵犯时,应当由适合法律主体,即业主委员会另寻法律途径解决。